陆港观盘－大陆房地产政策趋紧已来到底部

早在2013年，排名前50大的开发商约占大陆房地产开发约25％的比例；到了2019年，这个数据已经提高到60％；瑞银资产管理预期，到2021年，前50大开发商的房地产开发比例，有可能再进一步上升到70％。

正因如此，大陆政府有必要采取行动，确保这些开发商的财务情况都属健康。因此见到政府推出的「三条红线」政策，主要目的在管理房地产开发公司，减缓它们过度杠杆化的速度，并防止公司承担超出其偿债能力的情况出现。当然，这个结果也可能导致部分公司因财务调度不灵而倒闭，或是无法顺利交付房产的情况。

官方的「三条红线」政策，内容规定到2023年，房地产公司的现金短债比必须小于1倍、资产负债率不得大于70％（剔除合约的预收款），以及净负债率不得大于100％，这表示政府当局有意加强对该行业的管理规范，一般认为这是拖累大陆房地产下行的主要原因。

正因为房地产政策趋严，导致房地产行业下行，加上财政政策趋紧、疫情防控压抑消费力道，以及能源短缺、拉闸限电等多重因素的影响，导致近期大陆经济出现明显放缓。

其实在购置住房这件事上，大陆与欧美人士最大不同，在于大陆民众通常在建造房产之前就预先支付房产费用。只是房地产价格相对民众的平均收入要高出许多。因此对政府来说，适度将房地产开发商的杠杆率控制在合理的范围内，显得格外重要。

现在大陆房地产开发商的活动大幅放缓，实为政府的政策使然，而非因为市场缺乏需求。相反的，目前大陆对房屋市场的需求仍然超过供给，且预期这种情况还会持续几年。

另外，有鉴于房地产行业对经济的重要性，一如前述，房地产约占经济的30％，而基础建设支出约占15％，如果房地产开发商并未持续投入基础建设支出，那么可以预期经济正在放缓，正如信贷脉冲信号所反映的那样。

不过近期有初步迹象显示，大陆信贷部门对于放贷作业已有所放松，这可能是更广泛政策调整的第一步。

最近可以看到大陆监管机构已放宽到2021年底前的银行住宅抵押贷款额度；此外，部分银行被告知要加快抵押贷款的批准。这些措施应能缓解该行业的流动性压力，因为最终买家所取得的房贷资金，终是流向房地产公司。

重要的是，中国人民银行在10月中旬打破对地产商恒大危机的沉默，表示有信心，称开发商的挣扎给金融体系带来的风险是「可控的」，不太可能蔓延，这一切都表示人行正在密切关注局势，并寻求管理其后果。

在此情况下，预期中央财政的支持会持续增加，基建投资有机会反弹。此外，由于加强针和疫苗接种进一步增强，大陆国内的防疫措施有所缓解，积累的消费有望出现反弹。

再次，随着高耗能产品生产淡季，再加上房地产下行，2022年拉闸限电不会成为制约增长的因素。当然我们不预期房地产业会很快回温，但可以说目前已到政策底部，未来政策可望朝宽松方向发展。