高端服务式公寓崛起

高端服务式公寓崛起图╱新华社

大陆服务式公寓市场利好因素

有别于金融属性的集中式和分散式长租公寓，大陆服务式公寓正以其「酒店式管理、家居式服务」特点，吸引消费者目光。

界面新闻报导，服务式公寓最早起源于欧洲，是当时旅游区租给宾客供其临时休息的物业，由专门管理公司统一管理，既有酒店的性质，又相当于个人的「临时住宅」。这一居住模式随着经济全球化的加速在全世界流行，并借改革开放抵达大陆。

酒店般的个人住宅

顾名思义，服务式公寓以优质服务著称，它提供了一个完整、独立，且具有自助式服务功能的住宿设施，融合了酒店设施与家庭特色为一体，并提供低于酒店价格的中长期住宿服务，是一种综合性强的物业管理概念。长期以来，注重品质生活的中外高端商务人士和高净值人群是服务式公寓的主力客群。

据「2018／2019全球服务式公寓行业报告」显示，2016～2018年间，服务式公寓的供应量增长率为23.7％。到2050年，全球68％的人口都将属于城市居民，会有愈来愈多的家庭和职业人士选择服务式公寓。

大陆服务式公寓市场也愈发火热，新世界发展、九龙仓、太古集团等地产商巨头纷纷投入，在北京、上海、香港等大陆一线乃至新一线城市，开拓版图，供应量急剧上升。

探究原因，无外乎经济形势、生活方式和房产政策三方面的推动。一则，全球化经济的高速发展带来了大批忙于出差的商务人士，尤其是疫情下率先回暖的中国市场备受外商和本地商务人士的青睐，为服务式公寓培育了客群。

第二，在全新的消费形态和生活方式双重驱动下，社会消费从「品牌化、符号化」向「品质化、精致化」转型，使得高净值人群愈来愈倾向于服务式公寓。第三，在大陆房产限购的政策下，购房不再是高净值人群唯一的居住选择，服务式公寓因其优质的产品与服务而备受关注。

聚焦到服务式公寓市场的微观表现，以上海市场为例，2021年第一季服务式公寓的租金和入住率表现双双向好。租金方面，跟2020年第四季相比，呈现了中高幅度上涨的趋势；空置率方面，与上年同期下降了10个百分点。

本土客占比增加

另一方面，过往的发展中，服务式公寓的主导客群是外籍租户，例如雅诗阁第一家天津馆，就是为了满足当时刚进入大陆市场的通用汽车其跨洋而来的外企高管们的住宿需求。但2020年，大陆籍客户占比达到了74％，外籍租户占比约26％，一改原本外籍组合占比高达70％的局面。

此外，相关政策更加支持。尽管服务式公寓属于非民生类公寓产品，能够享受到的政策利多并不算多。但近年大政府频繁推出的住房租赁市场相关政策中，也有一些政策为服务式公寓带来强势助力，「商改租」政策就是其中之一。

对于服务式公寓而言，原本可用的物业只有商用物业和酒店业态。但是近年不断放低门槛，一些企事业单位闲置用房和工业园区以及高校周边，都可以改建成公寓产品。

重庆在2021年6月2日公布「重庆市既有非住宅建筑租赁居住化改造技术标准」，成为大陆首部官方正式对外公布的「商改租」改造技术标准，为商改租提供了相关标准。对于长租公寓和服务式公寓而言，都是实质的政策利多。

在上述利多共同作用下，服务式公寓迎接规模爆发期，或将一改往日的温和态势，开启更显激烈的商战模式。