黑天鹅满天飞 兔年房市 六结构性反转浮现

六结构性反转浮现

走过开高走低的2022年，在「平均地权条例修正案」以迅雷不及掩耳的速度顺利在立法院初审后，房市景气犹如三温暖一般，景气将迅速从房价末升段，进入空头，多头掰了！迈向「黑天鹅满天飞」的2023年，「平均地权条例修正案」一如预期，火速三读，房市正面临六大结构性反转的考验。

受到升息及疫情、台股震荡影响，2022年全台建物买卖移转登记栋数陷入衰退的局面，全台六大都会合计约24.39万栋，年减8.9％。

至于预售市场，全台预估推案总户数近12万户、仍有4.8％的小幅成长，推案金额也相对被推升。据全国商总统计，全台各县市不动产开发商业同业公会的会员推出预售屋销售金额显示，2022年约突破2兆元大关。

对于2023年房市，将面临「黑天鹅满天飞」的空前考验，包括：升息、政策打炒房、经济景气恐将衰退、地缘政治动荡、通膨造成工料双涨不停，以及房市观望造成去化缓慢等六大不利因素，接踵而来，因此市场也将面临六大结构性的转变，直接牵动资金布局的动向。包括：刚性需求独大、中小型建商进入景气寒冬、高资产买家闪避打房政策纷纷转战商用不动产、部分涨多区域预售屋将领跌、都更危老和政府标案更炙手可热。

首先，房价面临高档反转下跌。第二，买盘将倾向较为观望和保守，刚性需求将独大，购屋总价预算控制在1,500万元以内的产品，去化相对较快。为降低买方负担，「低总价」、中小坪数二至三房，或是一至二房的小坪数、中低总价产品将上位。

三，房地产微利时代来临，营建和缺工问题迫使建商的获利空间明显被压缩，中小型建商将进入景气寒冬的考验。

四，「平均地权条例修正案」修法通过，禁止预售屋换约转售、限制私法人买房、炒房重罚、建立检举人制度等新制，恐将使得高资产买家，首当其冲，未来不排除部分游资为了闪避打房政策，而纷纷转战商用不动产，以寻求资金的保值及避险。

五，预售市场恐将从领涨地位，沦为领跌角色，尤其在部分涨多、量大的区域。由于连续两年政策打炒房，尤其利用预售屋财务杠杆操作的短线炒房客，连续祭出央行限贷管制令、房地合一2.0、及平均地权条例修正案等，预期部分有财务调度考量的建商，可能会采取延后推出预售来因应，短期内恐将出现一波换约潮、逃命潮，带动中古屋市场交易相对活络，尤其是近两年推案量大、房价涨幅快速的区域，高档盘整压力浮现。

不过，对于财务结构健全的大型建商来说，底气足够，财力雄厚，在营建成本和品牌力的支撑下，难有降价空间。

六，都更危老和政府标案将更炙手可热。由于土地价格居高不下，加上市况不明朗，建商标地意愿低，未来都更合建和危老重建案件、甚至政府公办都更案、捷运联开案，将更为抢手。

另外，值得留意的2023年影响房市的变数，将要观察四只灰犀牛的动向。

首先，在政策面上，任何政策一出手，打击面都会牵动市场，尤其在打炒房的相关政策上，恐将在2024年总统大选之前的选票压力下，不排除持续加码祭出后续的政策。

第二，全球经济景气展望下修，俄乌战争恐打延长赛，总体经济已看淡，影响高资产族群和企业置产的布局。

第三，市场潜在超额供给，尤其「平均地权条例修正案」针对预售屋可能祭出限制或禁止换约转让的手段，对于多年来预售屋短期炒作的投标客来说，无异是放大绝的终极手段，在2023年初正式三读通过后，一般预期上半年将是最后一波换约下车的逃命潮的最后大限日，届时市场潜在卖压，将明显升高。

第四，两岸地缘政治风险，在2024年大选年将届之际，不容忽视。