黄舒卫／央行信用管制见效　资金、产业、政策三层利多来年可期

▲台湾央行在过去几年中实施了一系列信用管制措施，稳定房地产市场有成，三高指标解压。（图／记者巫彩莲摄）

文／高力国际业主代表服务部董事黄舒卫

预期川普政府推行的扩张性财政政策和减税措施，通膨压力重新上膛，美国联邦储备系统（Fed）较前季调升了对2025、2026年的通膨预期0.5%，另外经济成长率、就业前景底气也足，迫使联准会不得不重新评估其货币政策，在降息循环悬崖勒马。

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而面对美国新政府上任后的政策影响性不确定太大，虽然资金流向美元资产的趋势转强，但波动也可能极大，因此国内货币政策也按兵不动。

我认为台湾央行在过去几年中实施了一系列信用管制措施稳定房地产市场，央行管制有成，三高指标解压，目前第8波管制暂不出鞘。首先，房价走势显示出稳定的趋势，过去半年房价涨幅明显放缓，预期心理回归理性。其次，根据银行72-2条款的不动产贷款水位，虽有交屋潮压力但明显下降，这表明央行道德劝说、政策管制发威，银行对于不动产贷款的风险控制更加严格。

最后，不动产融资集中度的数据显示，市场上的不动产融资风险已经得到有效分散。因此央行如外界预期判断，短期内暂缓推出新的管制措施，以观察现有政策的长期效果。

▲预计在2025年，住宅市场的交易量仍维持在低档水平。（图／记者汤兴汉摄）

量缩价修格局不变 住宅需求回归基本盘

住宅由于每年超过10万户的交屋量，市场面临着巨大的分户贷款压力，排挤成屋市场可获取的贷款资源，进一步抑制了市场的交易活跃度。而针对周转金、理财型房贷、租赁公司贷款也分别以专案金检等手段阻绝。

预计在2025年，住宅市场的交易量仍维持在低档水平，较2024年再下修一成以上。买方观望、第二屋以上的购屋贷款管制，融资管道回归正途，将迫使卖家降低价格以促成交易，中古屋让价、修正的状况会扩大。高端的个别表现或是学区宅、小宅等特殊产品仍有发挥，但中间产品面临挑战。

通膨压力仍大 租赁市场稳定走高

降息循环预期暂缓，商用租赁因为2026年庞大的完工量，会刺激房东把握最后一波涨租机会，再加上部分新大楼以高规条件上市、高科技投资利多发酵，以及通膨回头，来势汹汹，租金涨势可能再创历史新高。

▲预计2025年商用不动产的交易量将维持在高档水平，甚至有机会突破新高。（图／记者陈筱惠摄）

利率走平、金八条松绑 保险业资产布局潜力大

另外金八条松绑明年上路，租金投报率从2.97%降至2.42%，将对保险业产生积极影响。首先，可刺激保险业提供更灵活的租金策略招商也能让保险业缓解2022年暴力升息之后的涨租压力；其次，保险业增加进场及评估投资不动产，甚至布局精华区物件的机会；保险公司在不动产投资方面更具韧性，相对也能避免过度管制后，资金投资过度集中的后遗症。预计2025年商用不动产的交易量将维持在高档水平，甚至有机会突破新高。

▲黄舒卫预期以高科技产业聚落的涟漪效果仍会持续发生，无论是刚需或投资、置产买盘都要提早趋吉避凶、掌握商机。

不过，第四季理监事会虽然没有意外，但国际间因为川普2.0出现的各类的避险、押注已经开始。AI产业在中美新一轮的贸易战中成为主角，预期以高科技产业聚落的涟漪效果仍会持续发生，无论是刚需或投资、置产买盘都要提早趋吉避凶、掌握商机。

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►黄舒卫小档案学历：政治大学地政系硕士经历：国泰世华银行、联邦银行不动产管理部、信托部、东亚建筑经理公司市场分析师、永庆房产集团研展中心经理、瑞普莱坊市场研究暨顾问部总监现职：高力国际业主代表服务部董事