基金架构REITs开放在即 资诚指路如何投资日本不动产

PwC Japan税理士法人金融及不动产服务部会计师高木宏于会中分享日本不动产市场现况与趋势分析。他指出，日本目前因汇率及利率因素，商业房地产的银行借贷成本相对低，外国投资人可以享有投资优势；此外，近期现代化仓储设施短缺和租金成长，显示工业资产需求强劲，资料中心和基础设施资产亦是受欢迎的资产类别。

PwC Japan弁护士法人律师神鸟智宏表示，日本对境外的个人或法人之不动产投资采欢迎的态度，并没有施加特殊的限制，但要提醒相关资金进入日本时应注意外国汇率管制法规申报规定；此外，农地和某些特殊的不动产的交易，则须经主管机关核准才能进行。

神鸟智宏进一步分享外国投资人在日本投资不动产时较常见到的投资模式，并分别说明不同架构下之资本结构、对于投资人身分之法令规范要求，以及金融监管规定等之差异，并说明目前大型私募基金和欧洲保险公司在日本房地产交易中常用之投资架构。

高木宏以税务观点分析日本不动产投资面临的税负议题，透过不同投资架构会有不同的实质税负负担，最高税率总计将近41.5％，而透过不同的投资架构规划，最低平均税率可降至约15％。另提醒若再搭配第三地租税协定国家安排，虽可再进一步降低税率，但需注意适用租税协定之要求。

资诚联合会计师事务所金融产业服务会计师陈丽媛指出，在全球所得课税规范下，台湾机构投资人之海外不动产收益需在台课税，惟需注意不同投资架构下所取得收益之所得型态、金额及在海外已纳税款在我国抵减限额及纳税凭证格式等是否符合税法规范。

陈丽媛表示，依据证券投资信托及顾问法部分条文修正草案，台湾拟推出的不动产投资信托基金之课税将与现行不动产证券化规定下对投资人采相同之课税规定，惟此规范下针对源自海外利息、租赁所得、资本利得等海外收益分配，所得属性及适用之课税规范均与现行证券投资信托基金不相同，应特别注意。

资诚联合会计师事务所金融产业服务营运长吴伟台表示，本次「机构投资人投资日本不动产法律、税务及融资策略」研讨会，透过各领域专家说明市场动态、税务及法规，提供给机构投资人投资日本不动产时能有更多投资架构法律及税务观点，并作为投资架构决策的参考。