公募REITs引关注 普通投资者如何参与

备受市场关注的首批9只公募REITs（房地产投资信托基金）产品于5月底开始陆续发售。这9只公募REITs名称分别为华安张江光大园REIT、沪杭甬杭徽REIT、富国首创水务封闭式REIT、东吴苏园产业REIT、中金普洛斯仓库REIT、红土创新盐田港REIT、首钢绿能、平安广交投广河高速REIT、博时招商蛇口产业园。作为市场全新的财富管理产品，首批公募REITs投资的项目涵盖收费公路、产业园区、仓储物流、污水处理等主流基础设施类型，但不包括住宅和商业地产等。

从投资者结构来看，此次发售基金募集的基金份额中，向战略投资者配售的数量约6000万份，占总体发售数额的60%；回拨机制启动前，网下初始发售份额数量为3000万份，占扣除向战略投资者配售份额数量后发售数量的75%，其余25%为公众投资者份额。

普通投资者如何参与投资公募REITs？据上海证券基金评价研究中心分析师姚慧介绍，由于公募REITs采取封闭式运作，不开放申购与赎回，因此，在募集期内，普通投资者可通过场内证券经营机构或基金管理人及其委托的场外基金销售机构认购基金份额，按照向网下投资者询价确定的价格认购，认购方式与现行部分公募基金认购方式一致，在首次认购或买入基金份额前，应当签署风险揭示书。公募REITs上市交易后，投资者可采用竞价、大宗、报价、询价、指定对手方和协议交易等方式参与二级市场交易。

投资风险几何？投投科技旗下联泰基金金融产品部总监陈东认为，REITs是一种在公开市场交易、通过证券化方式转化不动产资产或权益的标准化金融产品，兼具金融产品与基础设施资产的双重属性。在投资公募REITs时，投资者需要注意，由于公募REITs的背后都投向具体的项目，因此收益情况和底层资产经营关系很大。从首批9只REITs产品的情况看，标的主要集中在产业园、高速公路和仓储物流。作为首批REITs产品，背后的资产是完全不同的，后续的业绩表现差别可能也很大。

陈东认为，REITs项目的收益与风险并存。REITs的底层资产主要是高速公路、水务、仓储物流等基础设施，是一类相对稳健的资管产品。但同时REITs基础设施的建设情况、项目的运营管理能力以及自然灾害等因素都会影响项目业绩，产生价格波动。投资者需要注意，公募REITs是封闭式产品，且封闭期限较长，在封闭期间无法办理申购与赎回业务。等上市后，投资者可通过证券交易所进行投资交易。由于国内REITs起步较晚，资本市场对REITs产品和投资逻辑不太熟悉，首批REITs产品上市后可能会出现二级市场价格有一定波动的情况。此外，基础设施基金运作过程中可能因触发法律法规或交易所规定的终止上市情形而终止上市，投资者要知悉其中风险。

REITs的投资门槛和收益来源怎样？根据公告，普通投资者通过场内及场外认购公募REITs的门槛为100元至1000元。好买基金研究中心总监曾令华认为，公募REITs最重要的是其底层资产，资产的价值决定了其派息额度和二级市场交易价格。公募REITs具有股债的双重属性，投资者收益也主要来源于两部分，一部分是期间的分红收益，另一部分是基金份额的价值增长收益。按照相关规定，公募REITs上市首日有30%的涨跌幅限制和后续交易日10%的涨跌幅限制，公募REITs的存续期间较长，如果市场环境基本面随着时间的推移发生变化，可能出现本金波动的风险。