《金融》利率下行启动 保德信看好REITs多头行情

PGIM全球精选不动产证券基金产品经理张国扬表示，历史资料显示，包括不动产、公用事业、必须消费品和电信在内的产业与美债殖利率呈现负相关，当利率下行时，这些产业通常会优先受惠。根据统计，自2000年以来，在三次联准会停止升息后的1年、2年、3年和5年期间，REITs平均报酬率均达双位数。然而，本次升息回圈结束后，REITs表现不如历史水准，预期降息启动后将有更大的补涨空间。

根据Goldman Sachs Research及保德信的资料，不同行业与美国十年期债券殖利率的相关性显示出不动产产业受利率波动影响最小。具体而言，金融业的相关性为29%，能源业为20%，而不动产则为-42%，显示出不动产在利率下行期间的表现潜力。

张国扬指出，目前REITs相对于S&P500指数的本益比接近两个标准差的折价，显示在多头市场中表现相对落后。不动产企业的获利有望在降息环境下大幅提升，投资人应把握进场机会。

在REITs领域，除了降息带来的优势，资料中心需求增长也受到AI技术发展推动。美国科技巨头微软、Google、Meta和亚马逊不断扩大AI及云端服务的投资，全球资料中心租赁需求在去年下半年大幅成长，今年上半年创下历史新高。AI军备竞赛持续升温，预期资料中心REITs将持续受益。

此外，随着全球人口老化趋势加速，尤其是美国80岁以上人口的年复合成长率预计将从1.5%上升至4.5%，高龄住宅的需求将大幅攀升。然而，目前市场供应量严重不足，不足现有需求的1%，将有助于维持租金的上升趋势。

张国扬强调，不动产现金流相对稳定，且REITs具有抗景气回圈特性，建议投资人灵活操作、分散投资，以降低风险，并抓住全球不动产的多元投资机会。