京華城案吵翻天 容積率究竟是什麼？

京华城争议持续，图为京华城都更案工地场景。图／联合报系资料照片

京华城争议越演越烈，其中840％容积率吵得沸沸扬扬，明明非更新案件，却被发现20％容积奖励项目，用了更新案才有的奖励项目。只是容积率到底是什么？容积奖励又是什么？

京华城原为唐荣铁工厂机械厂，土地使用分区属工业用地。威京集团1987年买下土地，要求更改土地用途。2001年，京华城建筑案获发使用执照，换算容积率约为678.91%，从第三种工业区（工三）变更为第三种商业区（商三），并兴建百货。

2011年，京华城以经营不善为由，提出土地使用的细部计划修订案，希望容积率从392%提高至560%，市府回绝。京华城股东向监察院陈情，监察院向北市府提出纠正。随后柯市府依监察院审核意见办理都市计划变更，厘正京华城基地的法定容积率为560%。

2021年，台北市都市计划委员会通过京华城容积率提高至840%，此案争点也展开。

「但容积率是什么？」根据建筑技术规则建筑设计施工编第161条，定义容积率为基地内建筑物之容积总楼地板面积与基地面积之比，属立体建筑管制。

例如：100坪的土地，其容积率若为392%，总楼地板面积上限为392坪，简单来讲，若不计算建蔽率将一到三楼都盖满100坪，四楼就只能盖92坪，总计392坪。

容积率也是建筑物的全部总楼地板面积，相对于建筑基地总面积的比例，为一块土地上的可以盖的房子各层加总的总面积。虽然有法定容积率，但为增加公共空间、建设，政府会利用更大的容积率来奖励，让民众可以盖更高的房子，以「容积率奖励」增加民间参与都市更新的意愿。

容积率奖励可分为，推动旧市镇土地开发的「都市更新建筑容积奖励」、「都市危险及老旧建筑物建筑容积奖励」，及推动大众捷运系统开发的「联合开发容积奖励」。至于容积移转，则是为让民间去买公共设施保留地，像是市府有道路用地，回捐给县市政府，即可在同一区获得，这也是此威京集团将低价值土地变更为高价值，有争议的部分。