京华城因「容积率」在吵什么？一文搞懂容积率、建蔽率名词

▲提升新建案容积率对建商来说至关重要。（图／CTWANT资料库）

图文／CTWANT

近期「京华城容积率」闹得沸沸扬扬，也让一般大众开始接触「容积率」。什么是容积率？为什么要有容积率的限制？建商又为何绞尽脑汁想要提升容积率？政府单位对于容积率的做法又是什么呢？撇开此案的政治层面与法律程序部分，踏取国际开发协理蓝德义带大家快速了解容积率与建案相关的连结及重要性。

容积率代表「楼层总建筑面积占建筑基地面积的比例」，浅显一点便是：「一块建筑基地可以盖几层楼」。例如：台北市「住四」的容积率是300%，基地面积是100坪，代表建筑物总共能够盖100 x 300% = 300 坪。因此容积率越高，代表可盖更多楼地板面积。

而容积率往往需搭配「建蔽率」一同计算，建蔽率是「建筑面积占总基地面积的比例」也就是一块地「可以盖多满」。以台北市举例，「住四」的建蔽率为50%，也就是一块基地面积100坪的土地，其平面建筑用地为50坪。

所谓建蔽率若由建物外观看起为水平的投影面积占比，也就是太阳在建物正上方所产生阴影面积的概念，但现今普遍的建筑，鲜少能完全使用建蔽率的规定上限，所以很多建物加装了额外的边条设计作为造型(也就是俗称的土星环)。

容积率和建蔽率会根据区域类型（如：住宅区、商业区、工业区...等）的法规而有所不同，以台北市来说，「住三」类的容积率为225%，而「商三」的容积率为560%。依照各县市的法规规范而固定的数值，我们称之为「法定容积率」。

既然法定容积率是固定的，建商势必会希望能够向政府征求更多的容积以提升建筑利润。而政府为了鼓励建商与民众进行都更或危老重建，也会给予额外的「容积奖励」。常见的容积奖励包含绿建筑、提升耐震设计、提供公益与公共设施等，透过容积奖励的方式，与都市更新实施者协调，提高容积率的同时，也能够提升大众生活品质。

除了容积奖励以外，建商也可透过「容积移转」方式，增加建案的容积率。顾名思义便是将A土地的容积，移转到B建筑土地供使用。常见的容积移转应用在于被划分成「公共设施保留地」（公保地）的土地。理论上政府应该征收这些保留地，未来作为公共设施用地使用。然而随着土地价格上升，公保地的征收对于政府财政也是相当大的负担。

▲容积率可透过容积移转、容积奖励提升。（图／踏取国际开发提供）

因此政府透过「容积移转」的体制，鼓励建商购入公保地后捐赠给政府，以换取新建案的容积。此举不仅能够让建商提升新建地的容积率，增加建商未来利润；更能够帮政府解决高额的收购费用，可说是一举两得。

但法规不断修改至今，容积移转的申请已大不如前，由于限制过多，市府需求的标的物越来越稀有化和特殊化，进而转变为「代金」方式申请，也就是付出天文数字的价金来换取更多的建筑空间，行内普遍认为此方式所提升的成本与市场的价值已若差甚远。

不过不论是容积移转还是容积奖励，均依各县市规范有其奖励上限。而为何政府要限制容积率呢？虽然说高容积率代表可以盖更高的楼层，容纳更多的住户，然而试想倘若一座城市，全是无容积率与建蔽率限制的高楼大厦，街道将会十分狭窄，且无绿地或人行道空间，日照程度大受影响，俨然成了钢铁丛林。建商也会将所有资源投入精华地区，便会造成地区发展不平衡。

另除法定容积外的奖励容积与容积移转，两大部分皆有法源依循，也得由各地方市府因其所需审议而定夺，放眼全台湾不是找不到超过1000%这样高容积率的建物，更别说对岸一线城市比比皆是，法规既允许市府于审议容积上有所把关，应尊重各市府所需的规划审议之裁量权，倘若因此法造成各县市的容积差异失衡，也可效法邻国日本「回归中央审议权」的方向修法，统一管理。

看似单纯的「容积率」其实不仅仅是简单的数字，一些细微的调整，都牵动着整个都市计划的发展，政府单位对于容积率的拿捏、容积奖励的评估与审核，都应秉持公正、专业的立场。也许京华城一案对读者们来说相当遥远，然其实任何建物均离不开「容积率」三个字。因此踏取国际希望能够透过这些名词科普，让读者们能够更有概念地参与公共事务，并更加了解与自身息息相关的不动产/都市更新的名词。

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