京華城真不是都市更新案？專家帶著一次看清楚

民众党主席柯文哲争议连环爆，其中「三大案」京华城案受到瞩目，图为京华城都更案工地场景。记者叶信菉／摄影

京华城改建案容积率从560%提高至840%，检廉认为期间官商勾结涉嫌行受贿，目前如火如荼侦办中。京华城2001年落成，2020年拆除重建商办大楼「京华广场」，屋龄不满20年，为何能适用都市计划法的相关规定？京华城有符合建筑物密集、畸零破旧、有碍观瞻、影响公共安全等项要件，必须拆除重建吗？都计专家带着一次重点看清楚。

京华城获20％容积奖励 可以「准用」都市更新标准？

威京集团日前指出，京华城案是以「都市计划案，不是都更案」，容积奖励申请是依据都市计划法第24条取得，从「韧性城市贡献奖励」、「智慧城市贡献奖励」及「宜居城市贡献奖励」获得共20%容积奖励，再加上30%容积移转，让京华城享有50%容积奖励。虽然京华城案一再声明并非都市更新案，而是自拟都市计划案，事实果真如此？

根据台北市政府2020年11月1日发布实施的「台北市政府公开展览文件「台北市松山区西松段三小段156地号第三种商业区（特）土地使用分区管制规定细部计划案」第17页的新计划部分：「本计划有关绿建筑、智慧建筑、耐震设计等奖励容积本计划未规定事项准用『都市更新建筑容积奖励办法』规定办理。」

同页的修正计划则写道：「考量绿建筑、智慧建筑及耐震设计等容积奖励之条件，为建筑物领得使用执照后一定期间内须取得标章或通过评估，为确核给建筑容积奖励后，申请人履行相对之责任与义务，应与台北市政府签订协议书及缴纳保证金，其相关执行机制及应遵行事项，准用『都市更新建筑容积奖励办法』办理。」京华城案获奖所得到的20％容积奖励来源，却是准用了都市更新建筑容积奖励办法。

根据都市计划法第7条第6项规范「旧市区更新：系指旧有建筑物密集，畸零破旧，有碍观瞻，影响公共安全，必须拆除重建，就地整建或特别加以维护之地区。」为何京华城案能准用都市更新建筑容积奖励办法？一个都更案必须在划定都更范围内，才可适用都更条例及其他相对应法条。援引都市计划法第63条之更新计划之订定「直辖市、县（市）政府或乡、镇、县辖市公所对于窳陋或脏乱地区认为有必要时，得视细部计划划定地区范围，订定更新计划实施之。」

都计专业人士质疑，京华城屋龄约20年，是否符合法律所规定的「窳陋或脏乱地区」条件？以及当初台北市政府如何认定该地区有符合窳陋条件？为何屋龄未满20年的京华城却能适用都市计划法及都市更新事业之实施要件？

此外，京华城这块地究竟是否具有适用该条例的条件？从台北市都市审议开发地图查询，京华城这块地并非「划定更新范围」，却适用都市更新条例的容积奖励计算方式。

从工业区变更为商业区

都计专业人士分析，威京公司拥有的原本归类为工业区的「台北市松山区西松段三小段156地号」，也就是如今所称的「京华城」这块地。最初这块地为工业区用地，但由于工业区限制很多，无法商用，因此沈庆京等人将这块地从工业区变更成更有价值的商业区。

台北市政府于1991年2月13日公告实施「府工二字第80003366号」都市计划案，将原唐荣铁工厂的土地使用分区由工业区变更为第三种商业区，建蔽率70％、容积率依基地面积计算为392％，并捐地30%规划设计为公园、广场之用，登记为市政府所有，回馈大众。

2020年11月16日，台北市政府公开展览同份文件载明，本计划范围依1991年所提的都市计划案。

当时，台北市政府在无先例、无法的情况下，协助变更都市土地分区，当时土地变更制度很混乱，以个案性质调整，要求京华城集团必须捐地30％作回馈，而赠与台北市作为公园广场不计容积。捐地后，容积率依商三560％的标准计算，得出公式：

560％（第三种商业区用地容积率）×70％（第三种商业区用地占比）＝392％

经过数年来回周旋，2020年台北市府都委会认定，京华城容积率560%无疑义。2021年依台北市容积移转许可自治条例等规定容积移转30％（560％×30％＝168％），再加上奖励容积20％（560％×20％＝112％），京华城原址允建容积率共840％。

都计专业人士指出，订定「都市计划工业区检讨变更审议规范」后，才明订工业区变更商业区要回馈变更土地总面积40.5% 。京华城虽早于该规定前就已申请，但是捐地比例也已远低于法规标准。

京华城容积率840％柯文哲不知情？ 林洲民这样说

柯文哲说，他直到今年3、4月才知情京华城容积率840％一事。然而，柯文哲究竟是否知情？台北市都发局前局长、建筑师林洲民则说，从陈水扁、郝龙斌、柯文哲三名前市长，京华城的容积率都是都发局承办业务中的重中之重，都发局处理时当然须定时跟市长报告。他在任时，2016年监察院纠正北市府有关京华城容积率的事情，处理时也必须定时跟市长报告。

林洲民说，当时他处理方式除成为报告文字方式的备忘录，也上呈市长室，内容谈及北市府因应京华城容积率的时候，一定要守法推动所有过程，其中涉及都发局、都委会等，相关机构一定要秉公处理。他说，柯文哲到底知道或不知道，相信大家心中都有一个清楚的答案。

修订台北市土地使用分区（保护区、农业区除外）计划（通盘检讨）案」内有关八德路四段、东宁路、纵贯铁路、八德路四段106巷所围地区（原唐荣铁工厂）土地使用计划案计划图。图／取自台北市都发局

从台北市都市审议开发地图查询，京华城这块地并非「划定更新范围」，却适用都市更新条例的容积奖励计算方式。图／取自台北市都市审议开发地图

根据台北市政府2020年11月1日发布实施的「台北市政府公开展览文件「台北市松山区西松段三小段156地号 第三种商业区（特）土地使用分区管制规定 细部计划案」第17页的新计划部分：「本计划有关绿建筑、智慧建筑、耐震设计等奖励容积本计划未规定事项准用『都市更新建筑容积奖励办法』规定办理。」图／取自台北市政府