經濟日報社論／台北市都更八箭要更精準

房市示意图。记者朱曼宁／摄影

台北市从去年起陆续推动都更八箭，以解决屋龄超过40年的住宅占比过半问题。然而，这八箭对老屋汰旧换新的影响效果温和，因而未来仍需增加更强效的处方。

近十年来，台北市老屋拆除速率缓慢，导致老屋愈积愈多。截至今年3月底止，台北市屋龄40年以上的住宅，其占比由十年前的17.9%增加至50.7%，而户数则由十年前的15.7万户增加至46.1万户。若以屋龄60年为住宅的堪用期限，则在未来20年内，台北市平均每年需拆除2.3万户。即使仅拆除自用住宅（占比72%），则平均每年也需要拆除1.66万户，为去年台北市拆除户数2,003户的8.3倍。

目前老屋重建可透过「危老重建」及「都市更新」两种途径。虽然都市更新规划较符合城市的多元需求，但因旷日废时，故仅将一、二栋旧屋拆除，而在原地危老重建的占比愈来愈多。

就都市更新方式而言，可采下列三种方式：（1）以一般民众为实施者的「自办都更」；（2）由政府出面统筹主导的「公办都更」；以及（3）以建商为实施者的「民办都更」。在实务上，由于多数民众无营建相关知识，故自办都更大多难以达成协议。因此，从2002年迄今，台北市此类案件占比未达5%。政府常基于公共利益及公共安全的目的，才进行公办都更。去年台北市40个重建型都更核定案件中，只有四个公办都更。

因此，民办都更案件数应该是主流，但民办都更从申请至核定的审议时间平均6.03年，远高于公办都更的平均1.65年。

民办都更可视为建商及老屋所有人参与的谈判赛局。其中，建商付出营建成本，而老屋所有人付出老屋房地产的价值，以换取都市更新之后的新屋房地产价值。

在此赛局中，建商及老屋所有人谈判下列两项议题：（1）新屋总产权分配在建商及所有住户的比例；及（2）所有住户配置到的新屋产权，分配到各住户的比例。

政府制定的多数决同意门槛、容积奖励及其他补助，以及审查时间会影响新屋的总产权价值。门槛愈低、容积奖励愈高、其他补助愈多，以及审查流程愈快，会缩短谈判耗费的时间，因而同时增加新屋总产权价值以及达成协议的可能性。

台北市目前实施的都更八箭都符合上述有利达成协议的条件。其中，首箭是降低公办都更受理门槛至75%。第二箭「民办法放宽」、第三箭「审查速通关」及第四箭「危老排障碍」均可缩短审查时间。第五箭「电梯加码办」，是将六层楼以下无设置电梯的集合住宅、公寓，增设电梯的补助金提高至300万元。至于第六、七箭则分别提供「防灾型都更」及「整宅都更」优惠的容积奖励。最后，第八箭是针对海砂屋降低同意户数的门槛。

不过，上述都更各箭因为仅给予民众小惠或适用范围狭隘，故无法大幅加速都更步伐。因此，台北市政府可考虑提供民众下列更优惠及便利的措施。

首先，若欲在未来20年完成所有老屋重建，台北市每年必须拆除约2万户住宅。由于从拆除老屋至新屋获得使用执照约需三年半，因而平均每年约有7万户居民需要「中继住宅」。因此，台北市有必要在各区利用闲置土地，例如，已停止招生的各级学校用地，建立一些中继住宅。

其次，有鉴于民办都更旷日废时，台北市政府可透过变更都市计划或其他方式，使民众参与公办都更时，能较民办都更获得更多容积奖励。而台北市政府可利用这些增加的容积奖励，做为和较难达成协议的一楼住户的谈判筹码。同时，市政府在这些公办都更，可以仅扮演零出资的整合角色，而由委托兴建的建商和住户分配到新屋的产权。

蒋万安市长决心重建市容，都更是重要途径，但民办都更是件不易沟通达成的任务，应再检视实施办法，让民众有诱因，全民达标。