旧改下，老房或回春？内行建议：老房超过“这个”房龄不要轻易买

随着房地产行业的不断发展，这些年来，一座座高楼大厦也是崛地而起。可以说我国的房地产行业发展也是非常迅速，然而对于之前的老房子来说，很多人已经忽略了它的存在。而对于老房子来说，一般都占据这城市当中非常重要的地段，大多数都处于市中心的位置，可以说，老房子依旧是非常重要的。

对于现在来说，选择购买老房子的家庭，大都是为了让自己的孩子，享受到更好的教育资源。毕竟对于老房子来说，地段毕竟好，附近的好学校也比较多，能够让自己的孩子上一个比较不错的房子。虽然老房子的居住体验不太好，但人们为了自己孩子能够享受更好的教育资源，也是愿意居住在老小区当中。

对于老小区来说，老化已经非常严重，有些老小区居住起来已经非常不适，甚至成为了危房。所以对于之前的老房子来说，一直都是按照棚改政策来处理的，也就是我们常说的拆迁。尤其是在2015年时，更是出台了货币化棚改，让人们拿着拆迁款自己去买房。为什么会选择这样拆迁呢？还是因为对于当时来说，房地产行业库存较多，不仅开发商比较为难，就连银行也比较为难。因为房子买不起去的话，房企就无法回笼资金，而对于银行来说，也无法收回房企的贷款。

因此，棚改就变成了货币化棚改，也是为了减轻房地产行业库存的压力。所以自2015年开始，货币化棚改就开始进行了。但也正是因此，拆迁户拿到拆迁赔偿后，将大量的资金投入到楼市当中，选择买房，使得房价上涨的速度也是非常快。尤其是对于三四线城市来说，房价上涨的速度更是夸张。

公开资料显示，2015-2020年全国棚改开工总量在3300万套。其中2015-2017年每年棚改的开工量都在600万套以上，三年总量1800万套。而且棚改拆迁货币化安置在二线城市基本上比例在20-30%，但在三四线城市比例普遍都在60%-80%。从这当中我们就可以看出，三四线城市拆迁的规模较大。而对于那些大型房企来说，也是趁机涌入到三四线城市当中，乘了一场东风、比如恒大和碧桂园，都是在这一段时期，布局全国小城市，使得自身坐稳了龙头的位置。

再加上大城市限购，那些炒房客和投资者也涌入到小城市当中，选择在小城市买房投资。这样就更加促使了房价的上涨，使得很多小城市的房价飞速上涨，而对于本地居民来说，根本就买不起这么高昂的房价。对于现在来说，有些小城市的房价已经接近了万元大关，更是让人们买不起当地的房子。

然而2020年7月20日，国家发布《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，要对老房子进行改造，并表示要在2021年“全面推进”城镇老旧小区改造。这句话是何意思呢？简单来说，对于今年而言，符合旧改规定的老房子都将按照旧改来执行，对于棚改来说，已经开始退出老小区的舞台，旧改政策登上主流。当然了对于那些危房来说，还是会按照拆迁来处理的。这就导致从今年开始，“拆迁户”会逐渐消失。这对于楼市来说，无疑是非常好的消息，从一定程度上抑制了房价的上涨。

这对于老小区来说，无疑是非常好的消息，因为旧改后，老小区的居住环境会得到很大的改善，居住质量也会得到很大的提升。对于那些想让自己孩子享受到更好的教育资源的家庭，也不会再纠结居住体验的问题，也会选择购买老小区的房子。

不过对于购买老小区的话，需要注意一下老小区的房龄。超过30年房龄的房子尽量不要选择了。为什么会这样说呢？让我们一起来分析一下。

对于30年房龄的房子来说，本身的房屋产权已经不多了，因为房屋产权并不是按照房子建成开始算的，而是开发商拍下这块地的时候，就已经开始计算了。这就导致了这个房子看起来是三十年的房龄，但实际上，这个小区房子的房屋产权已经有三十多年了。因为开发商在拍下这块地后，不一定会立刻建房，可能等两三年的时间才开始建房，再加上开发楼盘的两年时间，所以导致房屋产权已经过去好几年了。对于老小区来说，以后会面临土地续期的问题。

再者就是居住环境的问题，对于房龄超过30年的老房子来说，无论是线路管道，还是各种设备都已经非常老化，就连楼体都出现了老化的情况。对于旧改来说，只能改善人们的居住环境，并不能改善楼房主体。所以对于这样的老房子来说，即使旧改后，居住体验方面依旧比较差。对于现在的购房者来说，肯定是让自己的房子有一个不错的居住体验。就像现在的年轻人来说，宁愿选择地理位置比较差的新房，也不愿意选择市中心的老房子。

最后就是购房压力较大，因为对于购买老房子来说，银行给出的估价一般都是比较低的。购房者要选择这样的老房子，可能要拿出一半的首付，甚至是更高。对于老房子来说，虽然居住体验比较差，但地理位置比较好，所以导致这些老房子的价格也是不菲。因此人们选择购买老房子的话，购房压力很大，可能根本就无力拿出这么多首付。而且以后想要转手也比较困难。第一、居住体验差；第二、首付部分较高，购房压力太大。所以就导致了这种老房子不是很受人们欢迎，购房需求较少，很容易将购房者自己套牢。

因此，大家在买房的时候，尽量避开这些房龄超过30年的老房子。如果为了让自己的孩子享受到更好的教育资源的话，老房子也是可以选择的，但要选择那些房龄相对较小的老小区，居住体验要比房龄超过30年的老小区好很多。

对此，你有何看法呢？