賣厝阿明／換屋族退稅攻略 專家指出魔鬼藏在細節中

承阳地政士事务所姜承玮地政士（站立者）。 图／姜承玮提供

政府为保障自住权益，相继推出三种「重购退税」，换屋族出售旧房地只要符合一定要件，重新购置新房地时可以提出申请重购退税来合法节税，降低换购房地时的税赋压力。阿明邀请房地交易经验丰厚的承阳地政士事务所姜承玮地政士来说明退税重点。

姜承玮指出，重购退税分为三种，第一种是属于地方税的「土地增值税」，依《土地税法》第9条规定，符合以下要件，即可申请重购退税：

一、旧土地出售后2年内重购，或先购买新土地后在2年内出售旧土地。

二、出售前1年内无营业使用或出租行为（含公益出租、社会住宅包租代管）。

三、符合自用定义：所有权人本人或其配偶、直系亲属设有户籍登记。

四、重购新土地地价要超过出售旧土地地价，扣除土增税后仍有余额者。

五、新旧所有权人须为同一人。

六、在完成移转登记或房屋使用权交易之次日起算10年内提出重购退税申请。

七、如为先购后售案件，应于重购土地时，已持有供自用住宅使用之土地为适用范围。

姜承玮提醒，「土地增值税」常见的两大误区，一是土增税买卖登记所有权人必须为同一人，有夫妻出售夫名下土地，重新购置登记给配偶，这样所有权人不同就无法退税；其次是不少民众以为「由小换大」就是卖掉2500万元的房子，换到4000万元；或是买到的持有坪大于卖出坪数就有符合重购退税规定，在申请时才知道是以「土地公告现值」为比较基准；另外要特别注意的是土地增值税不能比例退税，只能「小换大」全部退税。

另外两种属于国税，在出售持有之房地依所得税法课征适用新制「房地合一税」或旧制「财产交易所得税」税制。姜承玮指出，房地在105年1月1日以后取得并出售、及105年1月1日以前取得，但持有期间在2年以内者，适用新制；房地在104年12月31日以前出售、及105年1月1日以前取得，并持有期间超过2年者，就适用旧制。

「房地合一税」申请重购退税要件，依《所得税》第14条之8规定：

一、出售及重购自住房地时间于完成移转登记日或房屋使用权交易日起算2年内。

二、出售前1年内无营业使用或出租行为（含公益出租、社会住宅包租代管）

三、符合自用定义：所有权人本人或配偶、未成年子女户籍登记。

四、符合换屋皆可申请，换大屋可全额退税，换小屋可依比例退税。

五、新旧所有权人为本人或配偶。

六、于重购自住房屋、土地完成移转登记或房屋使用权交易之次日起算5年内提出重购退税申请。

「财产交易所得税」申请重购退税要件，依《所得税》第17条之2规定：

一、出售及重购自住房地时间于完成移转登记日或房屋使用权交易日起算2年内。

二、出售前1年内无营业使用或出租行为（含公益出租、社会住宅包租代管）

三、符合自用定义：所有权人本人或配偶、直系亲属户籍登记。

四、限以新、旧房地买卖收付价款以小换大才可申请退税。

五、新旧所有权人为本人或配偶。

*买屋、卖屋之日期原则以所有权移转登记日为准。

他分享曾服务过一对购置房地的夫妻，经由代书详细确认后发现，客户过去两年内曾缴纳二十多万元的土地增值税。因此建议新旧房地要用同一所有权人，故成功退回税金。他坦言，退税情况繁杂，曾遇过设籍在内的未成年子女，在房地出售时已成年，导致客户已不符合重购退税的条件，为避免类似情况，民众应详实确认自身情况，适时寻求专业人员协助，以保障自身权益。

姜承玮特别提醒，房地合一税与土地增值税的重购退税规定相同，新购房屋在退税后的5年内不得改作其他用途或再次移转，否则将被追缴退还的税款。此外，交易前应确认出售物件自己是否设有户籍，并留意一年内是否有借他人设籍的情况；若购买预售屋且交屋时间会超过2年，就可能不符合重购退税要件，导致丧失退税资格，民众需格外注意。