賣厝阿明／你家也在等都更嗎? 都更入門補帖一次看

房市示意图。联合报系资料照

『都更』绝对是近5-10年房市类的热搜关键字之一，从最早期大家较不了解都更时，认为祖厝要被拆除重盖，来换取的新房子空间会变小，因而较为排斥，但近几年开始已经有许多地主主动排队申请办理，就知道民众开始对都更有全面的了解，那如果想要做都更申请该如何入手呢？就让已在不动产业开业超过二十多年且亦有成立都更危老服务的侨茂不动产建设.危老事业赖见忠总经理来与大家分享都更申请有哪些要点需要注意？以及，都更相关的常见问题解答！

一、都更的三大实施者

依据都市更新条例规定，每一个都更案都会有一个单位作为「实施者」，而依「实施者」不同较常见的三种分类为「公办」、「自办」、「民办」，赖总经理就以以下三种做介绍：

1. 公办都更：

「实施者」为政府机关(构)，公单位对于地主而言是可靠有保障的，民众对其信赖度最高，但并不是每个都更案件都可委由政府办理，要判断都更土地坐落处是否符合以下条件：

-配合政府都市再生、社会住宅或产业政策，经指定为需配合更新开发的地区。

-地区范围内公有土地面积占该地区总面积比率达50%以上。

-经政府公告更新地区范围内整建住宅地区。

2. 自办都更：

由住户与地主自行发起与整合，需透过7个以上的所有权人成立「都市更新会」，成为正式的法人组织后开始进行相关申请，由所有权人组织而成的「都市更新会」担任「实施者」负责都市更新的执行与资金筹措；一般民众若无寻找委托方的经验或难以组成更新会，就可以选择「委办」，委托有经验的都更顾问公司或建经公司，担任「代理型实施者」做全案管理。自办都更好处是所有权人会分回都更后的全部房地，直白的说，因为没有与建商合建，过程资金、盈亏风险全由所有权人自负，所以，不用分给建商房地。较适合土地所有权单纯，例如有一大片地自建自住自售的透天厝。

3. 民办都更：

由公司组织的「建设公司」即俗称的「建商」来担任实施者，其中包含「协议合建」及「权利变换」两种土地分配办法，故民间又称之为「合建」， 与自办都更不同的是多了建商担任整合者的角色，都更过程由建商负责执行与筹措资金，像是都更土地有很多所有权人，当所有权情况较复杂时，就需要具备有整合能力的整合者居中协调，最终土地由地主提供，建商则提供重建相关资金与建筑技术，民众可选择优质良善的建商进行合建，房屋本身也会因建商口碑价值提升喔！

推荐给要申请自办都更的地主，合建是最便利的方式，像是：户数多、产权复杂的老旧大社区适用。

侨茂不动产建设赖见忠总经理。 图／赖见忠提供

二、都更的流程与时间

一般来说不管是想要走自办都更或是民办都更要经过哪些流程以及大概需要多少时间呢？赖总经理说：『其实真的没有一个标准时间，毕竟所有权人数只有两个人与两百个人的差别，在初期整合时要花费的功夫与时间就会差很多，再者土地规模越大，重建的时间也会拉长，尤其疫情后建筑业长期缺工、缺料的问题，还有其他不确定因素都是影响都更时间的变动因子，以目前政府公办都更成功案例大约需用5-10年来跑完所有都更流程』。

◆前期规划：包括土地整合、土地使用的研究规划。通常需1-2年，视土地所有权人多寡与复杂程度而定。

◆审议：将都更计划书送交相关主管机关审议，是都更过程中最耗时的阶段。以双北地区的都市更新案为例，平均审议时间约需2.4年。

◆施工：一旦都更计划获得批准，就可以进入施工重建阶段。施工的平均时间约需3.51年，其中包括拆除、建设和整修。

◆登记、交屋：都市更新完成后，必须进行登记和交屋。最后这阶段约需花费数月。

三、都更的评估与申请管道

要怎么知道自己家有没有机会等到都更到来让旧房翻新房价增值呢？最初步的入门条件就是其标的物必须要属于都市土地，可以透过下列方式做查询：

1. 土地登记簿誊本上的使用分区及使用地类别来区分，如果两者都是空白，就属于都市土地(少部分会遗漏编定)；如果使用分区是乡村区、工业区…，使用地类别是甲种建筑用地、林业用地…，那就属于非都市土地。

2. 可以直接上「全国土地使用分区资料查询系统」或「国土测绘图资服务云」查询。

3. 向土地所辖之各乡镇市公所及都市计划科询问。

下一步则是进入内政部营建署「都市更新入口网」，点选「都更查询」后，再下拉选择县市及行政区，即可看到有列入更新单元的列表，也可以用地图查看。若已被划分进政府的更新单元内，就恭喜你具备申请都更的资格了!

而如果目前所有权标的物并未被划进单元内，还是有很多人会寄望自己家若是属30年以上的老屋，有没有机会在下一阶段被纳入都更，这时候很推荐可以找专业的危老都更顾问来协助评估，像侨茂不动产建设.危老事业就有专门服务都更的团队，只要接到相关咨询需求，会依照地主提供的资料做全面性的专业评估并定期举办说明会，让民众对都更有更深的了解，在都市计划推动之下，都更绝对是时势所趋，且都更有助于提升居住安全与品质、房子变新、房价增值，还有都市更新奖励…等好处。

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