賣厝阿明／專家教您一次看懂社宅、包租、代管

安新建经郑乃诚主任。 图／郑乃诚提供

现在台湾的房东/租屋族可能会经常听到「包租代管」这一名词，但大家知道什么是包租代管吗？这是指二房东吗？他们会负责什么事情呢？房东或房客需要多负担责任吗？找包租代管会有什么优惠吗？还有，政府推出的社宅包租代管又有什么不一样？

本单元阿明整理成七个单元，特别邀请安新建经新北区郑乃诚主任来为大家好好介绍包租代管这个单元：

一.何谓包租代管？

屋主释出余屋出租给有需求的租客，但出租管理事宜繁复，故屋主将出租或管理的事委托给业者的行为就是包租代管。近年政府推行社会住宅，协助一定所得以下与弱势民众于住宅租赁市场租屋，并使空屋被活化利用，故推行社宅包租代管计划，提供房东轻松收租、税赋减免、修缮及居家安全保险费等补助及补助租屋服务业者承租民间的房子。根据「租赁住宅市场发展及管理条例」的规定，包租代管分为「包租」和「代管」两种方案，简单来说：

包租

由包租业者担任「二房东」的概念，房东委托房屋给包租业者，签约之后业者将房屋转租给房客，并负担后续管理责任。对房客来说，租金是缴给包租业者，房东有任何问题都找业者处理。

代管

房东与业者签约，由业者代替房东管理房屋，只需要管理不负责出租，也就是说，房东出租给房客后，成为「房东代理人」，房子有任何状况就找代管业者来处理，像是签订租约、催租、对帐、计算水电杂支、修缮跑腿、房客管理、退租点交…等，让房东轻松收租。

二.包租代管的费用？

一般包租：通常以市场价格的 5~8 折承租房东住宅，并签下长期租约，再依市场需求调整、整理、整修房屋后(费用依约定摊提)，依市价或自行订价转租给房客，租金差额则是包租业者的佣金费用。

社宅包租：业者以市场租金8折与房东签订包租合约3年，再以市价8折、7折、5折转租给房客 ，租金差额由政府支付给业者，业者支付给屋主。例如：市价每月租金18,000元，打完八折后是14,400元，屋主每月可稳定收益14,400元。

一般代管：依各地区收费不同，代管服务费约莫为每月实际收到租金的 10~15%

社宅代管：业者以市场租金9折与房东签订代管合约1年(租期1年1次，可续约，最长3年)，以市价9折、7折、5折向房客收租 ，租金差额由政府支付给业者，业者支付给屋主。例如：每月租金18,000元，打完九折后是16,200元，屋主每月可获得16,200元收益。

三.社会住宅包租代管是什么？

社会住宅包租代管是政府利用奖励跟补助，借此吸引房东提供物件给予合乎政府规定的包租代管业者，除了活化利用现有民间住宅，补足社宅供给不足的问题，这项政策可以照顾租屋族，又减轻地方政府兴建社宅的负担。

社会住宅包租代管对房东而言，出租房屋当作社宅可以减税，也能有稳定收益；对于租屋族来说，可以用大约市价8折的价格租到物件，还享公证费补助协助保障租约，可说是创造了双赢。

四. 社会住宅包租代管有什么优惠？(限合法建物)

内政部提出的「包租代管333」，包含许多优惠。333：是指三种税赋(综所税-租金所得、房屋税、地价税)的减免；三种费用(公证费、修缮费、居家安全保险费)的补助；三年免费服务(业者专业管理、房东轻松收租、房客免服务费)。

1.综所税减免：每月租金收入免税额度最高15,000元，必要费用减除率60%，无须另外检附证明(自100年6月11日起)。

2.房屋税减免：地方政府得减征(台北市采相当税率0.6%)

3.地价税减免：地方政府得减征(台北市采相当税率2~11‰)

4.修缮费补助：10,000元/年/屋

5.居家安全保险费补助：3,500元/年/屋

6.公证费补助：双北最高4,500元/次、其他地区最高 3,000元/次

五.社宅包租代管对屋主的优缺点？

优点：

1.租赁契约具有公证效力，提高租约保障。

2.每月租金收益不间断，跟包租业者签约后，不论房屋有无租出去，房东都还是可以收到租金，将住宅闲置的风险转嫁给业者。

3.免亲自管理房屋和房客，任何修缮维护、房屋纠纷由包租代管业者面对房客。

缺点：

1.租金价格较自行出租市价低，约为8~9折。

2.不能挑选房客：若交由包租代管业者，则由业者挑选房客，假设是代管业者，房东则可以自己挑租客，但也得符合承租社宅资格。

3.不适合提供短租，房东跟包租代管业者的租约至少都要一年。

六. 同场加映：社宅包租代管4.0上路

社宅包租代管4.0在今年六月上路，其中包括三大亮点。

亮点1.原目标6万户社宅包租代管，现扩大至8万户。

亮点2.长者换居由原本同县市放宽至跨县市，且开放私宅可换公宅。

亮点3.取消原本的租屋补助，回归300亿元中央扩大租金补贴专案。

感谢安新建经郑乃诚主任的知识分享

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图／卖厝阿明提供