賣厝阿明／總價多少會被課稅？ 一次看懂「豪宅稅」

房市示意图。图／联合报系资料照片

豪宅税是什么？怎么课？豪宅税上路至今，又对市场造成了哪些影响？阿明邀请到住商不动产101世贸店店长陈德润为大家解惑，陈店长也将分享他所观察到的房市脉动与后续走势。

豪宅税是一种俗称，完整的说法是「高级住宅加价课征房屋税」，并早已从民国100年即开始实施。为什么会有豪宅税呢？陈店长表示，于民国98年时，原本高级住宅跟一般房屋的评价标准是相同的，也就是说，高级住宅虽然房价很高，房屋税却跟一般房屋一样、不成比例，税赋明显偏低。故为了促进租税负担的合理化，更真实的反映高级住宅应有的房屋评价，财政部请各地方政府，研议提高高级住宅的房屋评定现值，来加价课征房屋税，就成了后来大家俗称的豪宅税。

怎么样的物件会被课征豪宅税，陈德润说明，以台北市为例，起初提出房屋为钢筋混凝土以上构造等级，经逐栋认定具有「独栋建筑、外观豪华、地段绝佳、景观甚好、每层户少、户户车位、保全严密、管理周全」这八项标准，就认定为高级住宅。不过，因为上述的八项认定既主观又无法有规格化标准，也没有考虑到房屋市价、面积大小等因素，后来台北市又参采专家意见，增订具有一致性的审查认定要件，分别是：

1、每户总价8000万元以上(含车位价)。

2、每坪单价100万元以上或每户面积不含车位为80坪以上。

3、房屋为钢筋混凝土以上构造等级（EX：钢筋混凝土、钢骨、钢骨钢筋混凝土），且用途为住宅。

在计算房地总价时，依规定，如果是面积小于等于80坪者，要加入两个车位的价格；超过80小于等于160坪者，则要加计三个车位；超过160坪者，要加计四个车位。具体的计算方法，又因房屋落成的时间不同而有差别。简单来说，当被认定为豪宅时，每年4月下旬至5月初所收到的房屋税单上，会清楚显示，如果有任何疑义，都可以直接向税务机关反应或申诉。

除了豪宅持有税之外，房屋交易时，若持有时间在105年以前，在买卖移转时则依财产交易所得税课征，其所认定的豪宅标准于今年２月公布各县市交易总价分别下修，台北市由7000万元以上下修到6000万元以上、新北市则从总价6000万元以上下修至4000万元以上的房屋，就是官方认定的豪宅，移转时就需缴纳较多的税。至于桃园市、新竹县、新竹市、台中市、台南市、高雄市的豪宅税总价门槛，在3000万元，其他县市则是2000万元。

陈店长直言，豪宅税的存在，多少会影响市场上对豪宅产品的看法，而且最近中央银行对豪宅产品的放款，也更为谨慎，一般来说，总价超过7000万元的物件，贷款成数通常会低于6成，也就是说买方的自备款需再提高，这都使得目前豪宅产品的交易比例相对较低。

观察目前豪宅市场，仍以自住刚性需求为主轴，加上豪宅产品的供给量原本也就不大，市场供需仍属平衡，以整体而言，认为短期内不至于有太大的市场波动。

感谢住商不动产101世贸店店长陈德润 知识分享

住商不动产101世贸店店长陈德润。 图／陈德润提供