老宅VS豪宅 房屋课税两样情

台湾房屋集团趋势中心资深经理陈定中。（台湾房屋提供／王莫昀台北传真）

又到5月报税季，大家不免勒紧裤带度日。不过有些屋主却可以不用缴房屋税？根据财政部2022年开征的房屋税资料，住家用房屋因评定现值低而免税案件将近247万件，年增约5.9万件。

住家的屋龄够老，房屋评定现值够低，可享有免征房屋税的小确幸，不过去年卖房却有一群屋主，不小心房价卖得够高，所以刚好符合政府无预警下调的豪宅总价门槛，在今年报税时，恐怕得比预期上缴更多税金。

2014年以前取得房屋的屋主，若在去年卖房子，因仍适用房地分离旧制，所以须在今年5月报税时，申报财产交易所得税，假如售屋总价低于豪宅门槛，是以「房屋评定现值」乘以「各县市设算所得税额比例」来计算所得税额，税额通常较低；若总价触及豪宅门槛，所得税额则采用「成交总价」乘以「房屋现值比例」再乘以17％计算，税额将大幅提高。

以首都台北市为例，原本财政部认定的豪宅总价门槛为7000万元，想不到今年初无预警将标准下调1000万元，导致去年售价6000万元至7000万元的旧制房屋交易，瞬间被升格成豪宅，适用的税额计算公式因而改变，使去年售屋的卖方，所得税额比预期增加许多，甚至可能从小赚变成小赔！

财政部下修报税的豪宅标准，让不少卖方吓出一身冷汗，但大多数去年售屋的屋主们，其实莫惊莫慌莫害怕，因为新的报税标准，仅限于适用房地分离旧制的卖方，若是2016年以后才取得并转售的房地产交易，因皆采房地合一税，所以并不会因财政部下修豪宅标准而受到影响。

此外，就算是适用房地分离旧制的豪宅交易，若能查到原始的取得价格资料，采用核实计算，税额也不见得会暴增；所以，只有去年完全无法稽核到取得成本的豪宅交易，才会受到财政部下调豪宅总价的影响；不过往后若财政部的报税标准与今年相同，取得时间早且有售屋打算的屋主，未来卖屋时就要特别留意总价带，倘若刚好介于豪宅线边缘，务必谨慎试算豪宅与非豪宅间的税额差异，以免成交总价失之毫厘，所得税金却差之千里。