豪宅門檻降低 大安區最多房屋 升級豪宅認定標準

房市示意图。(图/台湾房屋提供)

财政部日前宣布下修豪宅交易税课税门槛，各县市标准下降，让许多去2023年出售符合旧制条件高总价房屋的屋主措手不及，以台北市为例，从7千万降为6千万，采用旧制申报的自然人屋主，恐将在今年5月报税时缴纳更多的「财产交易所得税」。

台湾房屋集团趋势中心根据实价登录资料，统计2023年台北市总价在6000~7000万元的住宅，由于主要影响物件为2016年前就持有，且房地转售总成交金额达规定门槛之物件，因此排除屋龄8年以下、有历次移转之交易，总计约交易222件，其中交易量最多的三个行政区，依序是大安区63件，住宅均价为每坪111.1万元，符合总价及屋龄范围的社区包括「日光大厦」、「仁爱大厦」；其次为中山区26件，每坪101.3万元，像是「华威八方」、「珑山林博物馆」等社区；第三名则为内湖区25件，均价每坪74.3万元，包括「长耀哲里」、「远雄米兰苑」等社区，也都是符合新标准的豪宅社区。

总价符合新标准的社区当中，去年交易量最多的是松山区「皇翔敦北民生」，屋龄13年，坪数介于50~70坪之间，总价落在5500~6500万，新标准一拍定，该社区正式挤身台北豪宅之列，也增添屋主们未来转手的多层财务考量。

台湾房屋集团趋势中心执行长张旭岚表示，2016年以后取得并转售的房地产交易，皆属于房地合一税缴纳规则，而2016年以前取得现在转售的交易，其实可采两种计算方式，一种是核实计算，也就是能提出原取得买价资料，这对于买卖价差不大，或是赔售的屋主，采取核实计算，还是比较有利。而采取房地分离制拆算的屋主，按房屋占房地总现值的比例计算。也就是「成交总价」X「房屋现值比例」X17%，再并入财产交易税申报。

以内湖成功路四段某高级社区，若采房地分离制来试算，若台北市成交金额正好在6000万元，原本不属于豪宅，以房屋评定现值乘以45%计算，售屋所得额为70.7万元，而个人综所税率若为40%，房屋交易所需缴的税为28.3万元；新制之下，则以豪宅计税，以总价乘以房屋现值比例再乘以17%计算，售屋所得额约281.6万元，个人综所税率若为40%，则要缴纳112.6万元，所得税金就差了84.3万元，差距高达4倍之多。因此不排除未来介于门槛标准的豪宅，房价降一万，税金省更大！

各界关注央行是否会跟进降低豪宅标准？第一建经研究中心副理张菱育指出，假如央行比照办理，将牵动6000~7000万住宅的贷款成数，上限从原本非豪宅的7~8成，降为豪宅的4成，势必影响买方的购屋总价目标，为了避免触及豪宅门槛，尚未推案的建商，恐会再精简推案的坪数规划，往后百坪大宅的供给将越来越少；而手中已有大坪数余屋的业者，也可能会变更产品缩小单户坪数，以降低单户总价门槛，加快销售速度。未来低于新标准的物件，在市场上会更受买方青睐，因此国内的平均购屋坪数，不排除进一步下修改写新低，房市的小宅化风潮，预估也将持续发酵。