美河市联开宅续约租金调涨引民怨 北市捷运局行政疏失酿争议

美河市联开宅因续约涨租问题爆发争议。（资料照，叶思含摄）

美河市联开宅多个住户合约已到期，台北市捷运局去年底开始办理续租事宜，不过有住户爆料，续租金额与过去差异极大，捷运局更爆发一连串的行政疏失，导致住户被迫接受不合理涨租。台北市捷运局回应，美河市联开宅属于土地开发基金，中央规定以营运为目标，与社宅是不同性质，行政疏失部分会回去检讨，但租金部分已压到最低，没有减少的空间。

詹为元表示，联开宅为台北市政府公宅政策的一环，具有一定的公益性质，出租给一般市民也必须要符合居住正义之原则。（李奇叡摄）

詹为元表示，联开宅为台北市政府公宅政策的一环，具有一定的公益性质，出租给一般市民也必须要符合居住正义之原则，但美河市联开宅2022年住户有续租需求时，捷运局便开始一连串不合常理的操作，不仅漠视居民权益、使用非常规的续租金额，一连串的行政疏失更导致居民被迫接受不合理的涨租。

詹为元指出，捷运局2017年将美河市联开宅及同年从都发局移回的218户社宅，一同以公开招标的方式承租，而该年取得承租权的住户们，因其标租规则、租金底价、合约租期皆为相同，可以视为同一批，但2022年底到今年初时，当年以同一规则标租成功的民众面临续租需求时，却因捷运局的行政疏失被切割成两批，导致住户权益受到侵害。

詹为元说明，第一批住户为2022年10月到12月租约到期的18户，于8月陆续开始办理续约，并在9月完成程序。这一批续租住户使用的续租租金计算方式为该户原契约的决标金额依照房租指数的涨幅进行调整。2023年1月到9月到期的住户则视为第二批，使用捷运局2022年11月23日经市长室审核通过的新续约租金计算方式，齐头式地以每坪856元加上租金指数调整，前后两批有极大差异。旧续约租金计算方式的住户，续约租金涨幅介于4％到5％；使用新续约租金计算方式的住户，涨幅则在22％上下，最高者甚至达到31.9％，极为不公平。

詹为元指出，联开宅新制续约计算方式同样忽略楼层、景观、格局上的价差，像是5楼、17楼相同坪数的两户，在5年前原标租金额约有3000元价差，不过新续约租金却是齐头式平等，导致5年前承租低楼层的住户面临大幅租金调涨。美河市住户也表示，他们接受涨价，但要以合理的方式涨价，「续租租金计算方式前后相同，才叫一视同仁」。

詹为元也点出，新续约租金计算方式每坪856元的价格是捷运局使用「信义全球不动产估价师事务所」2021年出具的「龙山寺、港墘、台北桥及小碧潭站等4处社会住宅租金检讨评估案」，该份报告书中的A栋社宅基准租金每坪840元，加计「台北市房租指数」累计涨幅进行调整。

而2022年5月，捷运局因应年底住户的续租需求，委托「华晟不动产估价师事务所」针对美河市联开宅进行市场行情估价，每坪破千元，捷运局认为该单价过高，恐造成民众负担，经检讨后放弃华晟不动产的报告书，改用信义全球的评估，反而在时效性上大有问题，因为一般的估价报告书使用期限大概是3个月到半年。

詹为元进一步解释，捷运局引用报告书中的「基准租金」做调整，却只引用了A栋的基准租金每坪840元，无视D栋的基准租金每坪816元，刻意选用较高的基准租金，捷运局根本只想套利与赚钱，「设定的新租金每坪856元根本是局内算一算就产生」。

詹为元也说，捷运局除了使用无效的续租金额外，又产生一连串的行政疏失，导致美河市居民怨声连连。他说，第二批居民于2022年11月24日收到捷运局的续约事前调查，等民众都缴交完续约申请书后，捷运局才又在今年1月6日寄出续约租金调整说明，看着旧的租金计算方式，签约时却是涨幅极大的新租金，根本就是被公部门欺骗。

捷运局说明，美河市社区于2019年5月IKEA进驻商场前，周边环境生活机能未臻完善，租屋需求不高，为有效挹注土开基金效益，避免公有不动产闲置，当时专案报请北市府核定以每坪618至805元订定底价，并给予第3、4、5年都打折的特别优惠方案，据以公开标租。近年来则因为社区周边环境发展迅速生活机能提升，拉擡了出租行情，捷运局所管理之联开宅近2年决标的单价已经超过每坪1000元，也可于短期内快速出租，显示市场需求明显大于供给。

捷运局也说，捷运局联开宅估价上会用空屋估价，2017年有超过400户要办理出租，当时时空环境下，很难把400多户出租，加上有专案不让闲置，才给予优惠方案；后续2018年有委托估价，实价登录为每坪1191元到1211元，出租网也是1000多元，评估后在去年以2021年社会住宅估价报告书的每坪840元，加上租金指数调整调为每坪856元，已无降低空间，目前已有401户完成续约。

至于行政疏失部份，捷运局强调，美河市联开宅的时空环境变化大，分成两次通知续租，依据租约规定，3个月前要通知，但因住户数量很多，才先探寻租户意见，待去年11月将租金报府核定后，就发出第2次通知，租户可自行选择是否要续约。后续会将詹为元及住户建议带回评估检讨。