棚改退潮后 “返乡置业”能否拯救 三四线楼市？
随着年关临近，一年一度的人口迁徙大潮也正式开启。由于疫情防控的原因，多地倡导2021年春节“就地过年”，但“返乡置业”仍旧是各界讨论的热点。
“返乡置业”是指从工作所在城市返回家乡购房的行为。近年来，由于大城市生活成本高企、压力增大，加之中小城市纷纷出台人才引进政策，年轻人返乡置业的情况颇为常见。有不少年轻人在返乡置业后，选择留在家乡工作和生活。
贝壳研究院通过对一线城市“漂一族”的调查显示，44.8%的受访者表示有返回家乡所在城市或省会城市买房的意愿。
过去几年来，棚改热潮被认为是推动三四线楼市繁荣的主因，但在这背后，返乡置业的作用同样不可忽视。不少城市会在春节及国庆长假期间推出相应的打折促销措施，且效果良好。湖北省某市的一位房地产从业者向21世纪经济报道记者表示，疫情之前，返乡置业带来的销售，可占该市全年销售规模的三到四成。
最近两年，棚改退潮已使三四线楼市出现明显降温。返乡置业能否填补这一空缺，并对市场继续带来刺激？
“返乡”不等于返回三四线
返乡置业的高峰主要出现在春节和国庆两个假期，其中春节假期最为重要。由于疫情防控等原因，今年春节假期的返乡人员数量有所下降。根据交通运输部的数据，预计2021年全国春运期间发送旅客17亿人次左右，日均4000万人次，比2020年增加15%，但比2019年下降43%。
这一情况势必会影响返乡置业的热情。在不同机构的统计中，2021年返乡置业的意愿都在下降。
贝壳研究院指出，44.8%的受访者表示有返回家乡所在城市或省会城市买房的意愿，在疫情影响下，比去年同期的47.6%有所下降。
58安居客房产研究院用户调研数据也显示，2021年有37.8%的人计划返乡置业，意愿明显降低。相比之下，有61.2%的人希望在工作城市及城市周边购房。具体而言，有47.6%的人选择想在工作城市买房，另有13.6%的人选择在工作城市周边的城市买房。
该机构认为，一线城市虽然有着高房价、高落户门槛等不利因素，但职业发展空间带来的吸引力正在增大。尤其在疫情对很多行业造成重创的情况下，一线城市的发展空间优势尽显。
即便是选择返乡置业，三四线城市也已不是首选。考虑到老人看病、子女教育等因素，越来越多的人选择回到本省的省会城市，而非家乡所在的小城。
根据贝壳研究院的统计，返乡置业热门意向城市TOP10均为新一线城市，其中成都、杭州、武汉、长沙与郑州位列前五。二线城市中，返乡热度较高的城市是石家庄、济南、南昌、宁波、大连等。
贝壳研究院指出，良好的经济基础，宽松的落户政策，相对轻松的生活节奏，是吸引人才的主因。
过去两年来，不少城市在落户、购房等方面实施优惠，吸引了大量人才进入。按照上海易居研究院智库中心总监严跃进的观点，这些人才引进政策在某种意义上改变了“返乡”的内涵，新语境下的“返乡”，大多是指返回省内的大城市，而非三四线城市。
三四线楼市前景几何？
对于三四线楼市而言，这一现状显然并非利好。
2016年到2018年，大规模的棚户区改造对全国楼市形成了显著支撑，尤其大幅拉动了三四线城市的住房需求。从2019年开始，棚改规模迅速下降，三四线楼市也逐渐降温。到2020年，一二线城市已经重新成为市场热点。
在纳入国家统计局统计的70大中城市中，从2020年四季度开始，一线城市的房价重新领涨，三线城市的涨幅较此前两年已明显收窄。
去年年末召开的中央经济工作会议强调，将“解决好大城市住房突出问题”作为2021年度重点任务之一，即被认为是三四线楼市已然降温的佐证。
根据平安证券的统计，40个大中城市以外的城市（也称“非40个大中城市”）去年12月单月销售均价7129元/平方米，环比下滑11.6%。尽管如此，以三四线为主的中西部地区的销售增速仍然乏力。
该机构表示，虽然棚改热潮曾大量释放三四线城市的需求，但其整体库存仍然充足。同时，去年下半年以来，中部、东北地区的单月新开工面积显著回升，预计未来三四线城市的库存将加速累积。
这也与“返乡置业”降温导致的需求减弱形成明显反差。平安证券指出，供需矛盾下，后续需密切关注三四线楼市走势。
事实上，一些三四线市场对返乡置业有着较强的依赖。湖北省某地级市的一位房地产从业者向21世纪经济报道记者表示，春节期间返乡置业带来的业绩，可占区域公司全年销售规模的三到四成。去年因疫情影响，春节期间的返乡置业几乎“颗粒无收”。即使在疫情结束后，市场的反弹力度也十分有限。
“很多人的收入受到了影响，购买力不足。而且因为疫情防控几乎持续一整年，返乡的人数明显不多，更别提买房了。”该人士说。
严跃进认为，在棚改降温、返乡置业受影响的背景下，三四线楼市的低迷还将持续。唯一的利好因素在于，城区常住人口300万以下的城市已基本取消落户限制，但这对于三四线楼市的刺激作用有多大，还需进一步观察。
短期来看，一些人口输出规模较大的三四线城市，楼市降温恐怕难以避免。上海易居研究院的报告指出，多地出台的就地过年政策，的确会在一定程度上抑制三四线城市春节购房需求的集中释放，但不同区域还是呈现出了显著差异：
一是京津冀、东三省楼市受影响程度相对较大，不排除后期疫情反复下，售楼处关闭、供求停摆等可能。
二是安徽、河南、湖南、广西、江西等省区部分劳务输出型人口大市，诸如阜阳、信阳、周口、衡阳、玉林、赣州等，春节楼市难言乐观。一方面，这些城市外出务工人员普遍选择东南沿海的核心一二线城市，受返乡新规的影响较大；另一方面，从实际调研情况来看，品牌房企竞相降价销售，弱三四线城市售价已逼近成本线，且库存压力极大，若返乡置业再度缺席，2021年下行压力也将加剧。
三是江苏、广东、四川、湖北等的三四线城市受影响程度相对较小，主要源于人口集中在省会城市，对于返乡置业的依赖度相对较低，即便被迫“滞留”省会，这些城市都有可能因管控松动而迎来二次返乡置业的机会。