群益曾炎裕：中美經濟挑戰在都在房地產

群益投顾副总裁曾炎裕表示，如果只看基本面，全球股市涨跌反复难料，但加入资金移动、政府立场，大股东态度、FOMO效应等就会对股市震荡保持宽容心，其中，政府政策是股市中期兴衰的关键，政府政策也牵动美中两大国房地产展望，进而影响总体经济表现。

2008年美国金融海啸时，资金炒股炒房加上高度杠杆引发骨牌效应，但后来科技尖牙股(FAANG)跃起称霸10年，低利环境下房地产也同步受惠，过去10年S&P500房地产指数上涨约100%。

Fed去年3月启动升息后已经升息10次共计10码，导致美国房屋贷款利率去年一路飙涨突破5%，今年约6.5%上下，不过利率「升升不息」就代表通膨打不死，间接增加潜在抗通膨买房需求。

全美房地产市场差异性大，从西雅图、加利福尼亚，再到凤凰城、拉斯维加斯是目前房价下跌区域，其他多数地方因为房源供应量少价格跌幅较小，房价中位数在20-40万美元的城市居住需求仍在。

裁员可能抑制房地产需求，不过今年裁员产业分歧：大多裁掉管理层与科技人员，而不裁减服务人员、厨师….等服务人员，造成美国本波房地产属于区域性调整，不会重复次贷风暴危机。

美西地区科技重镇房价缓跌10%-20%，但对应区域型银行股价暴跌，20%跌幅也算保值，要注意3月区域型银行危机对持有高度房地产融资会提高挤兑流动性风险，应该持续追踪。

目前商业房地产需求衰退压力重。人口稠密住宅区的购物中心Target、Walmart等大商场零售物业从疫情 挣扎而出，虽然部分大型零售商申请破产但基本消费动能仍在，而且消费者增加出外实体店面消费，所以未来就是各商场竞争力强弱的问题。

办公楼受居家办公影响需求，许多公司从大型办公空间转向小型办公室，大都市空缺率持续上升，许多公司更考虑租约到期后是否续约或要求降租。

数家银行倒闭后市场担心会出现商业地产崩盘，5月初波克夏公司副董事长孟格警告美国商业地产市场正酝酿风暴，房地产价格下跌将造成银行业满手坏帐。他表示「在好日子里养成坏习惯，坏日子来临时就会大幅亏损。」

巴菲特随后灭火表示波克夏海瑟威已备好资金随时准备伸出援手。他在波克夏年度股东会指出银行恐惧蔓延跟过去类似，但波克夏拥有庞大现金部位能在必要时再次采取行动…，巴菲特在2008年对高盛投注资50亿美元、2011年对美国银行注资50亿美元，不仅帮助两家银行站稳脚步，更是他辉煌投资史的小注脚，2023年下半年股神是否再度出手，也是全球关注美国金融与地产的重要议题。

中国大陆房地产再度衰退。大陆财经网报导中国大陆多个城市4月份成交数据大幅下滑，「五一」房地产销售平淡，与旅游业对比强烈。北京五一期间新房成交面积比去年同期下降65%；而二、三、四线城市表现更冷淡，4月全国重点50个城市新房成交面积环比下降27%。

2、3月房地产小幅复苏是假象，很多人趁机解套，进入房地产的接盘侠不了解中国经济走势与真实情况，中共国家发改委5月钢材市场预期调查情况提到中国大陆房地产市场现状：钢厂亏损幅度扩大，房地产市场恢复节奏慢。

中国大陆就是一个庞大的建筑工地：2010年前人们仰望高楼充满希望，好像大陆经济即将起飞；但近年这些大楼都变成烂尾楼；而大陆房地产泡沫化不只是经济问题，更是政治问题。

房地产泡沫充满风险。2023年中国大陆房地产高管「失联事件」再度发生，房地产公司无法偿债问题再度浮现，例如大陆第4大地产开发商融创中国控股去年3月底宣布停牌，中国大陆网媒报导2022年底该公司到期未偿付借贷本金约1005.2亿元人民币，该公司财报显示去年亏损人民币276.7亿元。

5月初英国《金融时报》报导中国大陆三、四线城市房价出现大幅下跌，2022年许多城市二手住宅均价下跌20%到30%。由于大陆人可支配收入支付房租或住房贷款超过可支配收入的50%，房地产价格崩跌危及金融体系，连累房屋贷款人面临民生问题，房地产价格下跌代表整个房地产的崩盘危机。

大陆4月底宣布全面实现不动产统一登记，但开征房地产税将遭到开发商、消费者与地方官员反弹，市场预期将影响房价，对于房地产市场不稳的城市会适得其反。

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