日本买房别太冲动！专家曝3年前进场 光汇率就赔惨了

去日本置产留意汇率风险。（示意图/达志影像/shutterstock）

近几年来台湾疯日本置产，但投资人在考虑海外前应该审慎评估三个重要因素，第一是汇率风险： 举例来说，三年前投资日本资产还是美国资产，现在的结果看来，假设房价不变下，光汇率的影响美国投报即高于日本 50％ 。这是许多在销售日本不动产的仲介公司疏于提醒客户的。

第二是未来的供给与需求，该国该城市的产业是否能蓬勃发展直接带动了该地区整体购房需求及其买家的购买能力，近期，我们看到美国七大科技巨擘及 AI 等科技公司营收及股价不断攀升，直接带动了西雅图及矽谷地区房地产市场，以四月份美国房产网 Redfin 数据来看，房屋平均在市场上不动一周即售出，售出中价位的房价也不断攀升，第三是租金，曼哈顿整体空置率仅有 2.4% 左右，甚至还出现租约竞购战，两房的需求最为强劲，今年套房租金 4,000 元美元，两房的租金则来到 8,000 元美元，美国西雅图贝尔维尤一房租金 2500 美金，高科技业的高薪资报酬，让这些区域的员工有能力也愿意支付更高的租金来租房。

高房贷利率也阻挡不了富裕的曼哈顿买家以全现金支付买房，该地区全现金销售比例在去年第四季来到 63%。根据 Redfin 网站数据，去年 9 月全美现金销售占市场比例已高达 34%，为十年来最高，而今年更将创历史新高。当地高于预期的消费者物价指数 (CPI) 和就业率强劲成长，反映了房屋需求强劲，房屋供给量也达历史新低，即使目前美国房贷市场利率平均升至 7.17 %，房利美（Fannie Mae）预测销售交易量仍比去年同期增加许多。

FUNWOO 德载国际不动产表示美国西雅图、旧金山湾区、纽约曼哈顿就业量体强大，根据美国就业发展局报告，今年一月全加州共新增 58,100 个就业岗位 。湾区委员会经济研究所（Bay Area Council Economic Institute）执行主任贝里萨里奥（Jeff Bellisario）表示：「我们认为 2024 年的经济比 2023 年要稳定得多。」这样的就业率强劲成长，乐观后市。