坐拥不动产非万能！想以房买房 专家曝：银行放款有前提
▲民众购屋前要先检视自己的偿债能力，这也是银行最重视的项目。（图／记者陈建宇摄）
多数人买房子的时候都需要向银行贷款，但不是人人向银行贷款都可以顺利核贷，信用条件不足或负债比太高的人，申请房贷往往会被银行打回票，地政士指出，就算手中有房产等固定资产，也未必能向银行贷到想要的成数，就是因为偿债能力不足。
有些民众为筹措买房子的自备款，希望能用既有的房产，向银行申请贷款，不过有时却无法申请到理想的成数，甚至无法核贷。原因就出在「负债比」太高。
高雄市地政士公会理事谢志明表示，像这样的案例其实非常多，并不代表民众的房子不值钱，而是申请人的负债太高，银行评估其收入，恐无法顺利、稳定偿还贷款，因此选择不借。
谢志明举例，过去曾经手一个案例，民众持有一栋价值500万元的房子，想买一栋总价1000万元的新房子，这位民众想利用旧房子，去向银行贷款，作为买新房的自备款，但最终无法顺利核贷，原因就是「负债比太高」。
谢志明解释，当这位民众以旧屋，向银行申请贷款时，总值500万元的房子，作为抵押可以贷到约8成，也就是400万元，「另外再买总价1000万元的新房，约要贷款8成计算，也就是要向银行贷800万元。如此一来，向银行借贷的总额就是1200万元，银行要放款，就会看民众有没有偿还这1200万元的能力。」
▲民众的负债比若过高，银行很可能会下修贷款成数，甚至拒绝核贷。（图／记者陈建宇摄）
根据计算，若借贷总额为1200万元，每个月要偿还的金额约6万元，而银行保守会希望民众每个月的负债比，不要超过50%，也就是说每个月用来还款的金额，不要超过收入的一半。
谢志明指出，以上述案例来看，每个月收入要达到12万元，才能将月负债比压在50%，但这位民众月收入并不到12万元，因此银行就会下修核贷额度，甚至拒绝核贷。
民众欲取得满意的房贷成数，就要把握几个关键，谢志明说：「首先要确保自己的信用无瑕疵，例如卡费按时缴纳、缴清，不要动用循环利息。另外就是稳定收入，相较于年收入百万的业务，有时银行更喜欢月薪5万元的上班族。」
若没有固定收入的族群，最好把自己的收入尽量存入存折，增加往来纪录，让银行确保自己有这些收入的金额，能增加自己还款来源的参考依据。