美国购投资房银行贷款学问多 专家支招低利率"以房养房"
美国(房源)中文电视报道：对在美华人来说，投资房地产是最好的理财方式，因此民众想尽办法多购置房产。但近几年，银行对购房贷款的条件越来越严格，而投资房的贷款条件和难度就更高了，如何顺利申请到投资房贷款呢？
很多人误以为投资投资，自己要有很多资金，其实民众要改变观念，尤其购买房产，要善于利用银行贷款，也就是学会借钱投资，用别人的钱赚钱。新美贷款银行业务副总裁童海称，银行会提供贷款用于购买投资房。很多华人民众利用贷款购买投资房后，用租金收入支付每月贷款和地税等开支，达到以房养房的目的。“但是自住的贷款和投资的贷款还是有很大区别，一般来说，投资房的贷款会比较困难一些。”童海也表示。
鉴于自住房的低利率等优惠政策，很多民众即使在购买投资房时也想以自住房申报。然而，童先生表示，银行会依据一些条件来判定顾客购买的房产是用于自住还是投资。例如，银行会要求顾客披露名下所有房产，一般第二套房产就是投资房；过户以后，60天内买房人要入住，且一年住满180天就算自住房；另外，一半自住、一半出租的情况也算做自住房。
童海表示，如果民众想要以自住房的利息来购买投资房，也有一种办法，就是付点数。所谓点数，就是贷款金额的百分比。
举例来说，对于40万的投资房贷款，根据房利美的规定，如果要拿自住房的利息，贷款时要付两个点数，就是40万乘2%，也就是8000元。
那么是选择一次性付清点数，还是较高的利率？童先生表示，这要看民众保持投资房多久。例如一所贷款40万、30年还清的房子，自住房和投资房利率下每个月相差100元，约7年就把“点数”8000元赚回；但如果购房者打算两三年就卖掉房子，那么就没必要购买点数了。
申请投资房贷款限制多 最好曾为房东
申请投资房贷款的限制要比自住房多，从贷款比例来讲，投资房贷款最多只能申请到75%，这就是说购房者要付25%的首付，而自住房贷款有时可以达到90%之多。
针对申请人的经济能力，投资房的要求也会更高。与自住房首付款可以由父母、朋友赠予不同，投资房要查看顾客两个月的银行月结单，不允许有任何赠予款。
另外，申请投资房的信用要求也更高，通常要在660分以上，而自住房仅为620。
投资房购买者去银行贷款时，会看负债和收入的比例，不能超过43%到50%。例如，王先生收入5000，当前自住房的贷款地税等负债每月2500，负债和收入比例刚好50%，王先生可以申请到这个贷款。但如果王先生还有汽车贷款200元，负债达到52%，就不能买这栋投资房。
而对于投资房的租金是否能算在收入内，很多银行会要求顾客有两年的房东经历，否则，银行就不能用投资房的租金收入去冲掉地税等开支。但有些华人银行，即使顾客没有房东经验，也可用租金做负债对冲，这样对收入的要求就较低了。
1到4家庭房产最易申请贷款
从投资的角度而言，民众选择不同的房屋类型,如Co-op、Condo等，对申请贷款都会有影响。专家称，Co-op用于投资而言基本上没有贷到款的可能，银行会觉得风险太大；Condo比Co-op好一点，但也有诸多限制。是否能够拿到贷款，银行也是需要经过很多审核的，如果Condo预售率没有达到50%，商业面积超过大楼面积的20%，里面个人投资比例过高，那么银行也不会贷款给买家。
童先生表示，1到4家庭的房产是比较容易申请到银行的贷款的。4家庭以上的在纽约(房源)就算是商业贷款。商业贷款从租金上是很好的投资方式，但贷款更困难：贷款一般是5到7年，而且提早还款还有罚金，另外利率也更高。
巧用房屋净值购房
投资房贷款一般有2种形式，一种是用投资房申请贷款，拿投资房利息；另一种是假设你有自住房，又有房屋净值，从自住房里拿出房屋净值购买投资房。所谓房屋净值，是银行贷款给顾客购房的一个考量标准。
例如，王先生10年前用50万购买了一处房产。如今增值到100万。银行用100万乘以75%再扣掉欠银行的贷款（比如是35万），那剩下的40万就叫做房屋净值，可以用这部分钱购买投资房。
这种情况下，王先生可以从银行全现金借出40万买投资房，这样只需付自住房的利息，成本比较低，而且有现金在手，比贷款抢房速度要快很多。这不失为一种聪明的投资方法。
问答：
童海：一般来说6个月就可以直接去贷款，但如果说当初买房用于首付的银行月结单都能提供给我们银行的话，我们银行只需要等一个月就能申请贷款。
民众：如果夫妻两人各自以自己的名字购买一处房子，这两处房产是否都可申请自住贷款？
童海：按照现在的情况根本不可能，因为夫妻本身就应该住在一起，你不可能一三五住这个房子，二四六住那个房子，以前有些顾客是夫妇是分开报税，这样可以用两个房子作为自住，但现在银行的监管越来越严格，我们不鼓励客人这样做，以免将来会有麻烦。
民众：在填写贷款申请资料的时候，无贷款的房产也需要写在上面吗？