日圓續貶帶旺日本房市 飯店、公寓成為外國投資人新寵

投资人今年依然看好日本房地产市场，图为东京市区的公寓大楼。欧新社

投资人今年依然看好日本房地产市场。尽管日本央行3月进行17年来首度升息，但资金依然容易取得。大量外国观光客、员工重返办公室，再加上租金持续上扬，进一步提升这些投资人的乐观看法。

日经新闻报导，房地产公司仲量联行高级研究主管大东佑人（Yuto Ohigashi，音译）表示，相较于仓储，日本的饭店和公寓大楼预料今年迎来火热行情，较低杠杆操作的投资人预期扮演主要角色，包括主权财富基金与公共退休基金。他说，这类投资人较不受利率影响、有更多余裕把资金部署在海外房地产。他说，日本房地产投资总额在2023年达3.4兆日圆（223亿美元），今年可望达到同样的水准。

美国持续通膨，加上货币紧缩政策延长正冲击金融市场，但日本房地产市场预期能安然应付这些挑战。

三菱日联信托银行（MUTB）分析师船久保善一（Yoshikazu Funakubo，音译）表示：「美国不快速降息实际上有利于日本房市。」他说，如果美国快速降息，那么日本市场的吸引力就会消退。拜低利率所赐，日本房地产市场去年成长4%，力抗全世界房地产投资遽减44%的情势。

根据仲量联行的数据，外国投资人通常占日本房地产投资的20%至25%，而且他们通常是口袋够深的大型投资者，例如新加坡主权财富基金新加坡政府投资公司（GIC）去年从黑石集团手中买下一个大型仓储投资组合，以及挪威政府退休基金在2020年收购三菱地所的东京总部大楼。

日圆汇率也将是关键。瑞穗证券高级信用分析石齐齐崎晃士表示，外国投资人通常会把贬值的日圆视为利多。日圆疲软使日本房地产在以美元计价后变得相对便宜。此外，日圆贬值也带动入境观光并提高饭店产业的获利。日圆兑美元汇率近期已触及34年低点。

尽管外资投资在去年下半年剧减，但今年首季又热络起来。KKR出资的不动产投资信托在2月以大约2,200亿日圆，从Logisteed收购29间仓储投资组合；Alyssa Partners则以215亿日圆从雅诗阁公寓信托（Ascott Residence Trust）和Hotel WBF收购饭店物件。

贝莱德1月收购了在东京和横滨的公寓大楼，没有公开金额。

此外，办公室的需求上升，东京办公室闲置率在3月降至三年低点的5.47%。公寓租金也在上涨，反映人们以租代买。东京地区的公寓价格正处在历史高点。