商办超量供给危机 用ESG策略造局

瑞普莱坊市场研究暨顾问部总监黄舒卫。（本人提供）

今年10月在台北市有2场别开生面的建案开工仪式，原本2栋坐落在蛋黄区的地标，一栋是当初亚洲唯一球体百货、24小时不打烊的京华城重建案，另一栋则是走过48年风华岁月，承载无数人美食回忆的六福客栈危老案。2案虽商圈位置不同、开发规模殊异，但诉求一致，就是透过ESG概念为商办市场造局。

目前商办市场最大的挑战就是未来几年供给量大增，去化压力引爆市场洗牌的风险。根据瑞普莱坊市场研究部统计，台北市到2027年，短短不到6年时间内将会产生约120万坪的商办、厂办新增供给，等于超过20倍台北101的商办空间即将上市。

北市企业大搬风是一场不见烟硝的商战，在价、量的快速挤压之下，大房东、承租户除在区位、立地的先天条件上得比拚，要从众多竞争对手中突围，则产品策略必须快、狠、准地定位、转型。进一步分析，疫后对工作场所重组、健康职场环境、透明管理规范、环境因素挑战企业韧性的急迫要求，是ESG原则加速建筑环境升级的回应，也是强化大楼竞争力的关键。

统涉Environmental「环境保护」、Social「社会责任」、Governance「公司治理」的ESG策略已成为前期顾问、产品规画、营建施工、物业管理等标配，对商用不动产或建筑开发的实质影响正在扩大。首先、大型机构投资者已公开宣布支持使用 ESG 标准来指导他们的投资决策，尤其是当他们的房地产投资组合容易受到气候风险影响时。

其次、投资者还要求公司负责在其 ESG 工作中提供更高的透明度和问责制。第三、「绿色租赁」（Green Leases）在亚太地区的许多市场也越来越普遍。绿色租赁是房东和租户间的一项协议，一种超越管制的财产权分配架构，来要求改善物业的环境绩效，一旦租赁一方未能按合约履行，就会启动惩罚机制。最后、从社会角度看，这主要归结为员工健康与建筑环境之间的关系。从上述台北市2个指标重建案都标榜取得WELL健康建筑标准，就代表回应员工、使用者、社区健康福祉的迫切需求。

近2年因高科技投资、台商回流等因素带动中南部前所未有的商办兴建潮，也将遭遇市场对产品更严格的检视，尤其在能源转型的节点上，商办的交易、租赁已经从硬体竞争的格局，提升到对环境、社会、治理的积极调适，不可不察。