壽險、建商商用交易量縮 大型買方重塑布局策略

寿险业、建商为两大商用不动产大型买方，在今年投资动能却双双熄火。 图／信义全球资产公司提供

寿险业、建设公司为两大商用不动产大型买方，在今年投资动能却双双熄火，寿险业交易金额不足百亿元，建设公司也止于500亿元交易水准。信义全球资产公司分析，受经济、政策等因素影响，寿险业、建商在今年投资多持观望态度，但这类买方资金充裕，不会停止在商用市场布局，反而会着手拟定新的投资策略，明年交易动能是否回升，端看经济环境是否降息、央行信用管制是否松绑等。

信义全球资产公司统计，寿险公司今年前11月购买商用不动产及土地交易量仅64亿元，较去年同期锐减86%。其中投资土地交易量为53亿元，为国泰人寿购入桃园中坜区普忠段、台中乌日区新站南段土地贡献；在商用不动产投资量缩幅度最明显，今年仅有11亿元，较去年同期缩减幅度达97%，显示寿险业在双北地区已难寻觅合适投资标的，呈满手现金却无处下手。

另一个商用不动产大咖买方建设公司，在打炒房政策及选择性信用管制政策影响下，购地动能减弱，相比自2019年起连三年建商猎地规模都突破千亿元水准，今年前11月建商在商用及土地市场投资规模减退至540亿元，购置区域集中在台北、台中两地，显示建商购地评估更为保守，但可观察到建商逐步加大比重购置商用不动产，今年就砸下140亿元购置工业地产等商用产品。

信义全球资产公司总经理林三智分析，寿险业有大笔资金需要稳健的停泊点，商用不动产自然成为最好的去处，但在连续升息拉高寿险业投资不动产最低投报率门槛，导致双北市已难找到可投资标的，观察寿险业不会停止购置商用不动产，但会调整布局策略，其一，看好产业需求，锁定工业厂办、仓储用地等工业地产；其二，因应内需市场回温，民间消费动能强劲，着手布局商场、旅馆等收益型产品。

因应市场变化，建商投资商用不动产也有调整，林三智进一步说明，信用管制政策紧缩土建融，削弱建商交易动能，明年建商布局将朝向两个方向，其一，建商猎地眼光从素地转向具有土地开发价值的不动产，例如精华地段透天店面、屋龄老旧商业大楼，或是有工业立体化开发潜力的厂房，此类产品现况可收租、未来可开发改建增值，进可攻、退可守更为弹性；其二，除住宅产品外，较有实力的大型建商会更加积极购入可开发商办、厂办的商用土地。

观察今年商用不动产买方结构，虽然少了寿险业者、建设公司大手笔猎地扫楼，但自用型买方崭露头角，展现强劲的交易动能，在今年已投下近7百亿元购入土地及商用不动产，又以办公、厂办类产品交易最为旺盛；此外，投资置产型买方也挹注了超过150亿元的交易量，显见商用不动产抗通膨的特性，因此备受高资产族群青睐。

信义全球资产公司提醒，虽然全球经济已逐步从疫情中复苏，但在战争等地缘政治风险下，明年经济展望仍存有隐忧，因此灵活的投资策略，将资产依据区域优势及产品特性，弹性多元布局、调节资产结构，在变动的金融市场中显得更为重要。信义全球资产公司为信义房屋(9940)之全资子公司，近期已协助多组客户将资产成交变现，公司于台北、桃园、台中设有直营分店，可一条龙协助投资人进行跨区域资产布局，不动产经纪人员具备优质专业素养及成交实战经验，确保交易流程安全，协助将资产价值发挥至最大化。