寿险资金缩手 首季商用不动产衰退6成

根据《财讯》报导，新光人寿出清新光一号持股后，取得主导权的市场派即将进行清算标售；六栋位处精华地段的标的，能否顺利脱标，将成为今年商用不动产市场的关键指标。(图/财讯提供)

《财讯》报导指出，已发行18年的REITs 「新光一号」即将进行清算及标售，名下位处精华地段的6栋标的，5月30日起陆续开标，合计标售底价约3百亿元。这将成为国内第4档清算的REITs，目前挂牌REITs仅剩六档。

2005年，由新光人寿所发行的新光一号，近几年受到市场派积极介入，管理机构已从原来新光集团的新昕国际，更换为晶华公寓大厦管理维护公司；股务代理机构也从原来新光金子公司元富证券，更换为永丰金证券。去年4月，新光一号更名为「乐华一号」，紧接着第2季新光人寿就悄悄出清持有新光一号的所有部位，8月即传出将要清算的消息。

市值翻倍　底价创历史新高

根据《财讯》报导，新光一号的不动产类型包括办公室、商务住宅、商场与百货，区位有台北市中山商圈、永康商圈、南京复兴商圈、天母、大安森林公园周边，以及台南市火车站商圈。当中两座地王：天母地王「新光天母杰仕堡大楼」，底价为114.5亿元；以及公告土地现值最高的台南地王「台南新光三越百货大楼」，底价43.7亿元。此外，还有新光中山大楼、新光国际商业大楼、台证金融大楼及新光信义华厦部分楼层。不仅有稳定收租的现金流，也兼具开发都更危老重建效益。

世邦魏理仕资本市场董事林敬超指出，新光一号标售价格创下过往几档REITs历史新高金额，从当年发行113亿元的规模到目前资产市值利得等于翻倍，因此受益人决议出售。至于谁是最大的受益人？林敬超说这并非公开讯息，财报上也没有揭露。

《财讯》报导指出，即将清算的新光一号有两大观察指标：一是国内的REITs氛围；另一是商用不动产的市况。业内人士指出，这是国内第4档清算的REITs，从过去的案例显示，当REITs股价明显低于净值，加上采取过于被动的管理，导致收益分配长期低迷的情况下，受益人为了保障自身的投资利益，在没有其他可以积极改善REITs基金表现的选项时，才会走上清算下市之路，这属于较为极端的决定。

另一方面，也因为有出场机制，使得台湾的REITs市场能够维持一定的流动性，不会是死水一摊。至于下市清算更启示受托机构及管理机构，未来必须要更以受益人的利益为前提来管理手上的REITs基金。