寿险不动产出租率不到6成 仅能成本列帐
寿险业投资不动产若出租率不到六成、收益率不到最低标，只能采「成本法」估价，即不能认列增值利益。金管会23日公布保险业财报编制准则修正草案，对投资性不动产增订更明确的鉴价标准，但考虑到财报一致性及可比较性，将是2020年及之后投资的新不动产才适用。
保险局表示，新的规定将先进行预告7天，之后再公告适用，且回溯到2020年第一季财报，由于从今年投资的新不动产开始计算，目前初估影响并不大。
虽然寿险业投资性不动产帐列金额高达新台币1.27兆元，但据保险局统计，只有五家寿险公司的投资性不动产续后衡量是采公允价值，即国泰人寿、富邦人寿、南山人寿、中国人寿及三商美邦人寿。
也就是这五家公司帐上投资性不动产会随其出租率、租金收益率及市场行情变化，可能出现高额的不动产增值利益。
保险局表示，未来若有寿险公司决定将其投资性不动产续后采公允价值列帐，则其鉴价方式都要依此次的新规定，但这些公司也可能永远都不选择用公允价值进行续后衡量；另外五家已采取公允价值续后列帐者，则只有新增投资才适用。
保险局目前规定保险业投资不动产，必须二年内即时利用且有收益，即时利用的定义即是出租率逾60％，且最低收益率要达中华邮政二年期定储小额存款机动利率加5码（1码是0.25百分点），目前为2.095％，未来出租率不到60％、最低投报率不达标的不动产，只能采成本法列帐，且每年要认列折旧等，价值只会愈来愈低，无法认列增值利益来增加净值。
若符合出租率及最低收益率者，可采「收益法」估价，保险局也订出三原则，一是依现行租约来计算现金流量，不能用当地租约或市场比较法；二是不动产收益分析期间不得超过物理耐用期限；三是折现率以最低收益率为下限。