商用不动产今年突破千亿 大案未见寿险出手

宏大国际资产总经理陈益盛指出，今年的商用不动产交易突破千亿元，主因在于资金仍充裕，次为有好标的释出。由于国内仍有不少企业持续设厂、扩厂或扩编，因此商用不动产交易仍持续进行中，尤其厂房、厂办及商办仍有稳定需求，市场交易合计占了约81％为大宗。

此外，台商近三年资金回流逾2兆余元，大有设厂或购置自用办公的需求，而近几年台湾企业的营收及获利也是近年新高，手上现有的资金也是满满。

同时，依据金管会发布上市公司110年度累计营业收入为新台币37兆3,204亿元，上市柜公司110年度实际获利成长达72.17％; 到了111年度上市公司累计营业收入为新台币39兆2,285亿元，较110年度增加1兆8,853亿元，营收金额为历年新高。陈益盛表示，这些资金除了购置自有厂房或办公室，也将多余的钱用来置产，一来至少保值抗通膨、二来选对地点及标的还有增值空间。

有了资金，也要有好标的。以今年交易的前五大商用不动产来看，商办占了二件，厂办、酒店公寓、零售百货各一件; 更特别的是，「新光一号」REITs就占了3件。但令人好奇的是，专注在商用不动产投资的寿险业者却不在买家清单当中！陈益盛从这五件标的的投报率分析，指出了关键因素—投报率偏低。这五大标的有四件投报率低于3％，这3％左右正是目前寿险业投资不动产的基准点，因此让其他非专业投资法人能趁势进场，它们没有金管会要求的投报率门槛，只要找对标的、安全下桩。

而目前商用不动产市场，因收益及保值效益优于住宅类，加上平均地权修正案明定法人禁购住宅，因此市场价格仍稳定甚至持续微幅成长，因此投报率无法满足寿险业者，使得寿险业者目前处于「满手现金，无法下注」的窘境。