《传产》Q3商业不动产交易额突破千亿元 最大金主现踪

科技业为本季商用不动产买气的最大推手，投入总额399亿元，占比达7成，本季前5大交易之中，前三笔全由半导体囊括，包括台积电、台湾美光以及日月光半导体等大厂，皆购置厂房扩大在南台湾的产线规模，其中台积电以171亿元购入群创南科厂房，成为今年商用不动产最大笔交易。第一太平戴维斯研究部资深协理丁玟甄指出，2020年台商大举回台设厂之时，台积电曾斥资100亿元在台南购置瀚宇彩晶等多家企业的厂房，今年这波半导体扩厂动能更胜当年，稳固台南作为南台湾科技聚落的地位，同时也反应时效性对于半导体产业布局的重要性，因此除了向公部门申购产业用地建厂外，购置符合规格需求的现有厂房也是扩厂策略之一。

今年前三季商用不动产交易金额累计达到1249亿元，科技业以566亿元位居最大买方，第二名与第三名分别为建设业与专业投资机构，投资金额为263亿元与99亿元。由于都市更新与危老重建不受限贷令与土建融成数限制，也使得建商积极布局主要都会区的整栋老旧商旅、办公大楼以及旧厂房。不动产类型以厂房交易最热络，金额约589亿元，占比47%，其次为办公室与厂办，分别为278亿元与257亿元。

保险业在商用不动产市场维持低调，前三季仅投入38亿元，受限于投资性不动产最低投报率门槛提高到2.97%，北台湾跟台中都会区的投资机会难以符合要求，多家寿险业者转投入开发型不动产，参与公办都更案与公部门土地标售，台湾人寿在9月底斥资137亿元标得桃园航空城5.7万坪产专区土地，预计打造结合体育场馆、商场、星级旅馆的体育复合园区，也成为继高雄特贸三公办都更案、高雄旧市议会公办都更案后，再次参与大型开发案。

受惠于住宅市场与预售市场的亮眼表现，建商推案信心大增，推动土地市场买气在第三季大幅增温，交易金额突破千亿元。其中，建商猎地金额达到706亿元，购地动能呈现倍数成长。台中市成为各大建商积极布局的县市，单季成交金额为347亿元，西屯与南屯区更吸引新美齐、兴富发、亚昕与远雄等建商，购入单笔超过30亿元的土地案，也显示虽然央行对于建商土地融资成数仍严格控管，大型建商在住宅销售畅旺与看好后市发展的基础下，积极扩充土地库存，储备未来推案机会。统计今年前三季建商购地动能，多家建商包括亚昕、远雄与兴富发集团，猎地已突破百亿元规模。丁玟甄指出，央行宣布第七次选择性信用管制才短短两周，大型土地交易累计达379亿元，但高雄、桃园与台中市府所举办的大型土地标售则少见建商购地身影，显示随着资金与住宅买气紧缩，以及信用管制影响尚不明确的清况下，短期内建商购置土地速度减慢。

第一太平戴维斯董事长黄瑞楠表示，虽然央行采取紧缩市场资金与加强信用管制等措施，但企业自用需求为今年商用不动产主力买方，贡献超过6成5的交易，因此对于市场冲击则有限，整体买气与国内外景气连动性较强。随着台积电积极扩厂以及建厂计划逐步推进，上下游产业链的带动效果将陆续发酵，科技业买气稳定成长，科学园区内以及周边现有厂房将持续受惠，第四季陆续有不少传产制造业启动厂房活化计划，供需双升将持续推升工业不动产交易动能。投资买气方面，央行货币紧缩政策导致投资人保守观望，然而在利率仍维持相对低点的情况下，卖方没有出售急迫性，短期内买卖双方的期待需要更多时间磨合。