REITs上路、建商大举购地　2018年商用不动产交易破千亿

▲商仲统计2018商用不动产交易金额高达1,035亿元。（图／记者陈韦帆摄）

记者陈韦帆／台北报导

根据第一太平戴维斯统计，截至目前为止，2018年大型商用不动产交易金额为1,035亿元（总价3亿元以上之交易，不含土地与地上权），比去年大幅成长41.3％，从2016年的循环谷底来看，更已弹升57％；商用不动产市场的复苏动能强劲多元，有别于过往仅依赖单一业种带动，2018年写下自用办公室、工业不动产以及REITs（参考　晶华酒店转投资物管业　「乐富一号不动产」105.8亿元挂牌上市）的三方面提升。第一太平戴维斯表示，2018年大型商用不动产与土地市场双双缴出连续两年成长的成绩单，显示台湾不动产市场在经济稳定复苏带动企业置产信心下，已走出房地合一税所造带来的阴影。

办公需求扩张是今年商用不动产市场的一大亮点，受到企业升级办公空间与B办业主积极参与都市更新或危老重建的影响下，大型企业购置总部的动能增加，合计市区办公室与内湖科学园区厂办的交易金额达到504亿元，占整体市场的49％。今年度的前三大单笔交易都是源于自用办公需求，台塑集团为因应敦北总部大楼的都更计划，斥资187亿元购入大内科全新完工厂办，成为今年度最大单笔投资记录；第二名为阳信银行以76.5亿元购入忠泰建设的中山北路办公大楼预售案，第三名则是玉山银行以60.9亿元购入冠德敦北地上权办公大楼预售案。

随着市区可售的新办公大楼有限与办公室租金逐步上升，除了向建商购置整栋的预售大楼外，不少大型企业转而购置素地自建总部，大幅提前因应办公空间增长的需求，例如元大银行以82.01亿元标下仁爱路三段的空军活动中心地上权、和泰产险及中鼎集团则分别在大直及北投士林科技园区购入土地兴建总部。

进一步观察商办市场，随着政府积极推动都更，根统计目前台北市区至少有15栋办公大楼研拟办理都更，初估将有8.2万坪的办公空间将暂时消失，被迫迁移而外溢的企业及原租户，造成未来3-5年的办公供给更趋紧张，预期这一波企业购置自用办公室的趋势将会延续。

工业不动产则是今年度另一亮点，受惠「中美贸易战升温」，工业厂房交易量持续放大，今年度总金额达到206亿元，创下近10年新高，多家龙头大厂，包括广达、台达电、大立光与国巨的在台生产布局都转趋积极，初估指标大厂回台设厂金额已突破百亿元，带动北台湾与中台湾的主要工业区土地价格明显上涨。第一波的回流厂商以高阶制程产线为主，然而除了土地成本，缺水、缺电、缺工仍是影响台商是否能实际落地生根重点，在多方成本相互牵动下，预期北台湾与中台湾的主要工业区仍是台厂回流受益较多的区域。

「REITs」也在2018年商用不动产市场扮演重要角色，今年发行的圆满一号及乐富一号合计带动近104亿元的交易金额，成为继传产业及科技业，商用不动产市场的最大买方。观察这两档REITs所投资的不动产标的，双双将大部份的资金布局在双台北市以外的不动产，以追求更高的租金投报率。

土地与地上权市场受惠于建商与保险业积极购地，全年总额达到1,496亿元，来到近5年新高。建商维持去年大举购地的气势，全年度购地金额达到967亿元，比去年增加344亿元，购地交区域集中在公部门释地积极的高雄市、新北市及桃园市。值得注意的是，今年在商用不动产市场表现低调的保险业，亦大举转进土地市场，总购地金额达到194亿元，对比保险业投入商用不动产市场仅60亿元而言，保险业在不动产的布局更趋灵活，透过集团资源整合，由收益型不动产转向开发型不动产，以追求更高的收益，也显示目前仍位于低档的租金投报率，逐渐无法满足保险业的投资期望。

第一太平戴维斯总经理黄瑞楠指出，即便部分经济学家和投资顾问对2019年经济发展感到疑虑，仍看好明年度台湾商用不动产市场表现，企业返台布局产能和对自用办公室需求这两大引擎将扮演支撑市场的重要角色。