《传产》大陆工业用地改居住用地 台商与建商交易前4点考量

早期台商前进中国大陆多落脚广东，随着广东大湾区快速发展，台商持有的土地也越来越值钱，近期广东地区新的十四五土地规划出炉，陆续有建商捧着大把钞票前来敲门，希望协助深圳台商工业用地改居住用地，但是提出的交易条件五花八门，不同建商开出的条件又不尽相同，确实困扰不少想抓住这次获利机会却又担心吃亏上当的台商。

资诚联合会计师事务所两岸商务与税务服务会计师段士良表示，广东因为有三旧改造的规定，加上经济发展比较早，除了原本就火热的工业用地交易外，广东台商确实比其他地区台商更有机会因为土地地目变更获得丰厚利益，但是段士良建议台商与建商交易前需要考虑下列四点：1.是否还需要继续从事生产：若需要继续生产，尤其生产不能中断的话，需要立刻寻找新的生产基地，且相关生产经营的证照都必须先取得，尤其是特许证照；另外相关的人力、机器设备移转也需要事先规划，无论是新设公司还是原厂迁址，只有后续生产没有后顾之忧，才能跟买方好好谈判。

2.要处分土地还是公司：不像一般工业用地通常都是以股权交易间接处分不动产，工改居的案件要卖地还是卖公司取决于众多因素，其中之一就是税后公司可以获得的利润到底是多少，关键在土增税是否要缴纳，以及价款能否认定是拆迁补偿；有不少建商谈判时都说不用缴，但是却不敢在合同中承担土增税风险，这关键其实在后续建商申请的程序与步骤，当然也牵涉到当地的税收实务，毕竟有不少台商都遇过政府征收土地时说免土增税，但等土地过完户后税局却以程序不符免税征收事后要求缴税。

3.对方是否保证购买：不少建商会表示要政府同意工业用地变更为居住用地后才正式购买，即使签约后马上付了高额签约金，但若最后申请地目变更失败，先前支付的所有价款都要缴回，最后都只是如梦一场。

4.交易程序是否有足够保障：如同工业用地的买卖一样，由于交易牵涉金额过大，且中国大陆因外汇管制、工商程序等多有地方特色，稍有不慎多年心血恐付之一炬。

段士良提醒，中国大陆建商很多，良莠不齐，上市建商不见得比较有诚信，所以建议多找一些建商来竞标，除了交易价格外，交易条件常常才是最后选择建商的关键；此外，有经验且熟稔不动产交易实务的谈判人员，除了可以避免交易诈骗外，也可以在价格及交易程序上争取到更有利的条件。