深圳商辦公寓喊出4折價！租金回報率3% 暗藏產權風險

深圳的商办公寓工程。（取材自证券时报网）

深圳房市出现愈来愈多的商办公寓正以低价抢占市场，走在罗湖布心片区，许多房产中介经理在路上向路上推销，甚至喊出四到五折的价格，反映出房企面临的资金压力，也进一步打击市场情绪。

证券时报网报导，许多房产中介经理都把租金回报率作为最重要营销口号。「同片区的住宅最低也要每平方米5万元（人民币，下同，约7054美元），现在这里的商办公寓均价才2万元出头，由于户型小，每平方米的单位租金甚至还超过住宅，租金年回报率绝对超过3%，而住宅的年租金回报率不到1.5%。」在罗湖布心，有商办公寓的营销人员进行推销。

在福田八卦岭、南山塘朗、前海片区近期也都传出有商办公寓低价入市。在靠近前海片区的一处商办公寓，营销人员提供的价格为每平方米4.2万元左右，几乎是周边住宅的四折到五折。

过去，类似的商办公寓优势很突出：不受限购、限售等政策影响，在户型上有自主发挥空间，且价格一般低于同区域普通住宅产品，这意味着居住在城市核心区域的成本更低。但劣势也同样明显——大多数项目仅有40年产权、执行商用水电收费标准、部分项目不通燃气等。

资深房产营销经理表示，「商办公寓，你可以理解为写字楼改造成公寓；产办公寓，一般是宿舍性质，需要注册公司购买。商办公寓大量而且『低价』推出，也在一定程度上折射出房企的资金压力，其实也会影响购房者的信心」。

从2017年开始，许多重点城市陆续出台严厉的政策打压商办公寓的发展，禁止「商改住」。不过，近段时间以来一些城市政策转向，开始支持「商改住」；不仅如此，多个热点城市还相继推出「商改住」土地。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，许多城市的商业办公市场出现过剩，但又想发展楼宇经济，随后就「异化」成为了商办公寓，这些商办公寓报建时多数按照商业办公进行规划建设，但后期却按照商住来修改规划，所以并非正式的商务公寓。商办产品大幅度打折销售会导致整个市场情绪愈来愈低落，对整体房地产市场会带来一定冲击。