台中房价天花板封不住　估价师：不宜过度乐观

▲过去被认为「低总价」的台中房价天花板早已封不住，专家认为未来购屋主力的总价范围常态将上修至1000万元~1500万元。（图／记者陈筱惠摄）

记者陈筱惠／台中报导

房价过去几年不断冲高，在房价单坪售价攀升的情况下，过去被认为「低总价」的天花板早已封不住，专家认为未来台中购屋主力的总价范围常态将上修至1000万元~1500万元，而如今在「限贷风暴」尚未有进展下，估价师也提出「适者生存」之道。

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过去开发商考量到民众购屋的负担能力，市场上以「低总价」产品为销售主力，以总价1千万元为分界线，在台中只要低于此价格的产品去化率表现极佳，但在去年8月推行的新青安贷款带动下，由于最高贷款额度可达1千万元，许多购屋民众也因此勇于提高购屋预算。

▲近年台中总体住宅房价走势图。（图／正心不动产估价师联合事务所提供）

对此，正心不动产估价师联合事务所协理陈孟筠认为：「未来台中购屋主力的总价范围常态将上修至1000万元~1500万元，这将成为新常态，相对地，其他产品的总价带也会同步上调。」

进一步观察联征中心最新统计的台中总体住宅（不分建物类别）买卖市场价格表现，2024年Q1买卖平均总价已达1,297万，连续3季上涨，季增1.4%、年增6.5%；另外，买卖平均单价也达到29.7万元，维持六季正成长，季增3.2%、年增10.6%。

陈孟筠指出：「在房价单坪售价持续攀升的情况下，『低总价』的天花板早已封不住。」也因此产生限贷风暴，在目前情况下，陈孟筠提醒：「一些急需资金的民众可能会转向非法借贷渠道，必须特别注意借款的安全性。」

对购屋族而言「有鉴于银行最终核贷成数可能会受到限缩或延迟放款，故建议购屋民众调整原先设定的购屋预算，避免过度乐观，并多准备1~2成的自备款，以应对可能出现的贷款成数不足须即刻补足差额、非预期增加的房贷利息支出或其他持有成本。」

▲在二手屋委售量变得更稀少，成交量又因房贷塞车、买方缩手等因素下滑，这样的发展对二手、中古市场都将是一场噩梦。（图／记者陈筱惠摄）

但限贷风暴之下，未来开发商将出现一波「适者生存」机制，对银行资金依赖度较高的小型建商易被市场机制强制淘汰、中型建商可透过与他人合作开发项目来避险并维持市场地位、而自有资金相对充裕的开发商则能掌握更高的主导权，有望借机快速提升市占比。

影响层面较大的为中古、二手市场，馨传不动产智库执行长何世昌认为：「银行自主性限贷令二手屋市场目前未见抛售潮。除了旧房贷利率多是地板价利率，过去《平均地权条例》新制预售屋禁止转售措施的影响，让买方想转售也无法如愿。」

何世昌直言：「在二手屋委售量变得更稀少，成交量又因房贷塞车、买方缩手等因素下滑。即便成交了目前排队等贷款的情况，这样的发展对二手、中古市场都将是一场噩梦。」

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