一件黄金地段危老案 厘清攸关重建分配3大关键

根据《财讯》报导，被视为台北市东区百亿危老大案的「连云玥恒」，意外传出地主集结举牌抗议事件；为避免争议发生，未来不论是地主或住户，都应厘清攸关重建分配的3大关键。(图/财讯提供)

被视为台北市东区百亿大案的「连云玥恒」，日前意外传出地主集结举牌抗议事件。这件危老重建案，建商仅以8个月神速整合该案，从申请到核准通过只花1年，原本被视为美事一桩；如今，地主组成自救会却诉求重建分回不公、1楼店面价值减损恐有欺诈之嫌，为这起难得的黄金地段重建案蒙上阴影。

「100个重建户，最起码有1000个疑难杂症。」曾任淡江大学产业经济系副教授的仲裁人庄孟翰，一句话道尽老屋整合重建的高难度。《财讯》报导指出，有意参与重建的住户，最关心的莫过于自身权利分配问题，诸如分配比例多少？房屋价值如何计算？分回坪数是否公平？但都更条件牵涉法规、房价、造价、景气波动等等，无一不是变数，这也造成住户之间、住户与建商互不信任，成为重建最大的阻力。

1楼最棘手　分配比最难乔

想要避免「连云玥恒」争议发生，不论是地主与住户，都需要厘清攸关重建分配的3大关键。第1，先天法规限制，1楼店面原有面积难分回。一般来说，店面因受到土地建蔽率减少，缩减幅度会依不同基地条件、建筑设计而不同。早期，一块基地房子是盖到满，以商业区来说，过去建蔽率80%，现行法规降至75~65%，等同建物面积变小。

而且，《财讯》分析，重建盖大楼后，1楼需要门厅、电梯、楼梯等空间，总面宽势必又再缩减。简言之，假若原本有10间店面，重建后不仅数量会减少，甚至连面宽都会有所影响。

都市更新研究发展基金会执行长丁致成表示，这是老公寓改建普遍会遇到的问题，造成1楼店面重建意愿偏低，实务上会因为减损店面价值，改为分回楼上坪数；但对于位于地段佳、商效高的，地主不一定同意。因此通常如果1楼地主是投资客，或是地主也认为店面效益递减，愿意改分回楼上住宅，才能摆平「僧多粥少」的难题。

第2，重建分配的方式。如果以「协议合建」方式分配进行危老重建，多属于合建分屋，双方只要约定一定合建条件，不论内容繁简合约即可成立。

长期专攻《营建法》、审阅逾500份合建契约的律师蔡志扬对《财讯》报导表示，许多合建契约约定地主可分配房屋面积，仅约定一定数值，并未叙明数字如何计算。以1楼来说，计算就有依建蔽率面积、实际可设计面积、权状面积、室内面积等方式；当中如何约定1楼该分配多少，或分不回面积如何换算到楼上面积，当中学问相当大。