一套房差价37万，存量房贷利率会降吗？
近日，市场上关于存量房贷利率下调的传闻再起，引发广泛关注。此次传闻包含两个方面的内容：一是存量按揭客户可以与银行重新协商房贷利率；二是可以将现有按揭贷款直接转入其他银行，并重新签订按揭合同。
虽然市场上有传闻，但在银行方面，经济导报记者在调查中并未得到相关存量房贷利率将要下调的信息。
受访的业内人士认为，存量房贷利率下调存在一定的可能性，需要政策的支持和平衡各方面的利益关系，但转按揭业务重启的可能性不大。
01
息差达85个基点
“真希望能将我们这些存量房贷的利率降一些，和新的房贷利率相比，有点太高了。”近日，济南市民翟莹在接受经济导报记者采访时表示，“我现在就是存钱，除了日常必需的开支外，其余能省的都省了，就是为了能提前还上房贷。”
据经济导报记者了解，翟莹在2021年购买了一套住宅，当时贷款210万元，其中50万元的公积金贷款、160万元的商贷，当时的商业房贷利率是LPR+35BP（基点），虽然经历了多轮调整，房贷利率降至了4.2%，但与如今济南新发房贷3.35%相比，仍高出85个BP。
“听说青岛的首套房贷利率都到3.05%了，还有城市的首套房贷利率降到了2.9%左右。如果济南的首套房贷利率再下调，息差就达到了1%以上。”翟莹说道。
翟莹给经济导报记者算了一笔账：以商业贷款金额160万元30年、等额本息的还款方式，按照她最新的利率4.2%计算，总还款金额为281.67万元；如果按照5年期LPR计算，总还款金额为270.04万元；如果按照济南最新的首套房利率3.35%计算，总还款金额为253.85万元。“未来如果继续下调，按青岛的最低利率3.05%计算，总的还款金额就到了244.44万元。244万元和我的281万元相比，差了37万元。”翟莹说道。
正是因为利息的支出能降低不少，因此不少存量房贷借款人眼下讨论最多的便是：“存量房贷利率能不能再降一点儿？”
一家商业银行的个贷部经理张琦告诉经济导报记者，目前呼吁下调房贷利率的主要集中于存量房贷首套客户和存量二套房贷客户。“目前存量首套房贷客户的房贷利率基本都在4.2%左右；二套房贷客户的利率则更高一些，大多在4.5%—5%左右，对于他们来说房贷的压力更高一些。”
对于存量房贷利率下调的可能性，经济导报记者走访了多家银行，得到的答复均为“目前没有下调存量房贷的政策”。
9月2日，招商银行行长王良在该行2024年中期业绩交流会上表示，目前招商银行没有收到监管部门针对个人存量房贷转按揭的相关意见，相关监管部门也并未就此征求过商业银行的意见。
事实上，自“5·17”楼市新政以来，随着增量房贷利率下行，存量房贷利率下调呼声再起。今年以来，贷款市场报价利率经历了两次调整，2月5年期以上LPR单边下调25BP至3.95%，7月再下调10BP至3.85%，累计已下调35个BP。
对于存量房贷而言，LPR下调一定程度上可以带动存量房贷利率下调，以减轻还贷压力，不过存量房贷利率将在重新定价日（通常是每年1月）调整，也就是说，现阶段存量房贷利率仍维持在4.2%左右。
在银行业分析师张鹏博看来，随着新旧房贷利差的逐渐扩大，存量房贷利率还有下调的空间。如果能够尽快调降存量房贷利率，可以有效减轻居民的负债压力、释放购买力，从而提振居民支付能力和消费信心，刺激消费回升，为经济增长提供动力。同时，还能减少提前还贷等情况，稳定房地产市场。
02
难以重启的转按揭
经济导报记者注意到，此次的传闻除了下调存量房贷的利率外，另外一条则是可以将现有按揭贷款直接转入其他银行，并重新签订按揭合同，也就是俗称的转按揭。
张琦告诉经济导报记者，简单说转按揭相当于你在A银行办理的房贷利率高一些，几年后，你又在B银行贷了一笔款将A银行的房贷一次性还清，然后将B银行的贷款转为房贷，而且利率还低一些。“这就是转按揭，实际上这并不是新鲜事物，早在二十多年前就出现了，但在2007年就被监管部门叫停了。”
据介绍，2007年9月，央行、原银监会联合发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》以及补充通知等文件，并召开了加强商业性房地产信贷管理专题会议。时任银监会副主席蒋定之在会议总结时强调，人民银行、银监会要将贯彻文件精神作为监管重点，严厉查处假按揭、加按揭、转按揭等违规行为和变通做法。
有金融管理部门前官员曾指出，在经济上行、房价持续上涨的环境下，转按揭和加按揭极易放大住房信贷规模；还会成为炒房者的投机工具，获得资金后购买多套住房或进入股市，增加了银行的潜在风险，加剧了房地产和股市泡沫成分。
在张鹏博看来，短期内重启“转按揭”业务的可能性不大。“转按揭不是简单的降低贷款利率那么简单，涉及抵押登记变更、银行资产包变化等。”他说。
张鹏博告诉经济导报记者，还有一个大问题就是房子的价值再评估。“例如一位购房者几年前购买了一套市价200万元的住房，其中贷款140万元，还款几年后，他把贷款转到了B银行，而B银行对他的房产进行重新评估后，发现房子仅值140万元，只能给贷100万元甚至更低，因此可能会出现新贷款无法覆盖旧贷款的情况。”
“从银行业整体来看，转按揭被看作是一种‘挖墙脚’行为，会引发银行之间的过度竞争甚至恶性竞争。”张鹏博表示，“现在部分城市中小银行的房贷利率会比大银行房贷利率低20个BP左右，一旦放开转按揭，中小银行会以较低的利率从大银行手中抢夺客户，商业银行会大打利率价格战，而大银行为了保住房贷客户也会加入利率价格战中。”
本文源自：经济导报