不动产传承　专家：3难题优先厘清

▲左起知名财经主播刘姿麟、房产专家徐佳馨、中国信托银行理财智库协理沈宜蒨。（图／中国信托商业银行提供，下同）

记者陈莹欣／台北报导

2024第三季迎来股市降温，但房市却始终居高不下，房市、房事已非有钱人的专利，俨然成为全民最关注的共同议题。中信银与《ETtoday》21日携手举办理财凭中信线上直播讲座，由知名财经主播刘姿麟主持，中国信托银行理财智库协理沈宜蒨及房产专家徐佳馨做精彩剖析。在面对内外交锋的影响下，下半年不动产趋势上，徐佳馨建议可以就「经济、政策、资金、信心」做为观察指标，而面对高房价时代如何有效做好资产管理与风控，沈宜蒨认为购屋族要确保金流来源外，若将不动产做为投资甚至传承标的，要先留意「产权共有、分配公平、税务复杂度」等3大难题。

今年房市有多热？ 难以想像购屋族是需要去熬夜排队，抢买房都还未必抢得到，以前人家说有房无市，但现在台湾不只是六都，甚至是包含基隆等六都周边的县市，都已经是有市却无房可卖的情况。

在内部市场而言，去年起政府推出新青安政策，反而引起买房族抢贷，助涨房屋买气，贷款户可以享有较高贷款成数、贷款年限以及较长宽限期，但贷户仍需小心陷入一些贷款迷思中，沈宜蒨指出，预售屋要符合申请新青安，需于新青安政策时限（2026年7月31日）完工过户，若子女资金流不足，考量由父或母与成年子女共有（让子女申请新青安），须留意持有户数是各自算一户，由子女设籍的话，父母会因此多一户非自用住宅，会拉高父母的囤房税负担。

沈宜蒨进一步提醒，申请新青安后房子不可出租；另５年寛限期结束后，需准备足够金流支付本金和利息。不过房市买气不坠，房价高居不下，政府出手抓炒房族，徐佳馨表示，6月央行再祭出选择性信用管制，特定地区第二户贷款限制6成，调升存准率，影响所及，买方可能因贷款成数不足而违约，银行端银根紧缩，这对换屋族群、即将交屋的预售屋买方影响最大。

今年对房地产市场影响最大是「囤房税2.0」政策7月上路，沈宜蒨解释，2.0版采取全国总归户计算，单一自住适用税率1%，3户内1.2%，沈宜蒨以假设每户房价约2500万元、评定现值约300万元为例，她指出，全国共有10间房，分散在台北、新北市5县市，囤房税2.0版上路后，采全国归户以台北市2户来看，自用税率1.2%，每户3.6万元，非自用税率跳升至4.8%，每户14.4万元。

在政府祭出一连串打房措施，今年下半年房市是否依旧火热，徐佳馨从经济、政策、资金、信心四大面向解释，她指出，下半年要留意台湾在内全球经济表现、央行9月与12月理监事会议。此外，外部影响下，地缘政治依然是市场上牵动不动产移转的重要关键，也牵动民众对于房地产的信心指数，与重要观察指标。沈宜蒨表示，若将不动产列为投资标的，应就市场行情、不动产的状态、持有想法三大面向作周全的考量。若担心地缘政治风险，不动产属于流动性偏低的投资标的，建议要做好资产配置，避免不动产持有部位过大。

台湾人还是习惯有土斯有财的心态，沈宜蒨提醒想以不动产传产后代，有可能碰到采取共有方式导致产权过于分散、难整合，传承分配上难达到公平性，以及税务复杂性等3大传承难题，在规划时宜先做好咨询，以降低传承疑虑。

善用第3方机构化解税务难题资产传承时常会面临不动产相关税务繁琐难题，此时可以透过第三方专业机构的协助。

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