专家传真－台湾投资设厂的难题─全台工业不动产市场供需失衡严重

全台工业不动产市场供需失衡相当严重，台中工业区工业厂房近年实登每坪成交价已超过40万元，甚至比周边住宅价格更高。图／本报资料照片

产业投资经济稳定发展是国家的重要命脉，全台工业不动产的市场供给与需求失衡相当严重，产业用地供不应求，造成各地工业厂房价格居高不下，以台中工业区工业厂房内政部实价登录为例，近年该区域厂房每坪成交价已超过40万元，甚至比周边住宅价格更高。

笔者经由实际访谈发现，全台产业用地供给有限，企业所需的产业用地难寻，厂商求助科学园区与工业区服务中心协助也难以找到适合的产业用地。在工业不动产价格高涨下，千坪厂房动辄数亿元，拥有工业厂房的业主大多以厂房市价换算租金投资报酬率，中小企业为合法设厂积极寻找工业厂房，但是即使找到适合的工业厂房却难以负担其租金。

归纳全台工业不动产供需失衡主要原因，可从供给面与需求面两个角度分析：

供给面部分，参考台湾工业用地供给与服务资讯网统计数据显示，经济部工业局编定工业区、科技部科学园区、各县市政府开发工业区、自由贸易港区、加工出口区与民间开发工业区等全台合计有201个工业区，总面积占地约为480,337,685平方公尺，根据经济部统计处工业区统计分析，全台约有9成以上的产业用地均已租售，也显示全台产业用地可以租售的面积不到1成。

供给面积严重不足，加上工业区土地开发旷日费时，政府从都市计划、评估土地开发效益、环境影响评估、编列财政预算、区段土地征收、产业用地重划等需要历经数年时间方能完成，全台工业不动产供需失衡的状况短期间将难以改善。

从需求面角度分析，则有3点应考量：

1、企业投资设厂需求

台湾营运成长型的企业由于产业营运动能持续成长，尤其是未来产业趋势明朗的指数成长型企业，例如半导体、电动车、物联网、AI自动化设备、新能源…等产业，这些成长型企业为了抢占市场商机争取订单会预先准备扩厂计划，寻找合适的产业用地建厂，方能即时增加更多的产能，满足市场需求以维持产业竞争优势。

2、海外台商鲑鱼返乡设厂需求

自中美贸易战冲突后，大陆台商大举回流返台投资设厂，政府顺势推动「欢迎台商回台投资行动方案」政策，整合产业用地、水电、人力、资金与税务等相关措施，国发会统计，台商响应政府政策返台投资的企业达到170家，投资总额已超过7,160亿元。

3、农地工厂寻找合法工业厂房需求

全台有数以万计的农地工厂，以往政府未积极管理，因为时常发生工安意外与农地污染等相关问题，中央与各地县市政府为解决农地工厂违规使用的长期争议，转为积极辅导低污染之未登记工厂与临时登记工厂，对于申请纳管工厂需经由补强厂房结构、增设消防设备、太阳能设备、污水处理、缴交纳管辅导金与回馈金等规定后，变更为「特定事业用地」就地合法化经营；未申请纳管之违规使用的农地厂房除了政府联合稽查取缔开罚外还有被断水断电与拆除厂房的风险。

然而，许多农地工厂的企业即使有意申请纳管，却因为厂房为租赁使用，地主因为许多因素考量不同意承租企业申请纳管，这些原本在农地工厂的企业由于政府开始陆续取缔，为了合法经营只能寻找工业厂房使用。

企业为长期的经营与发展投资设厂，苦寻全台合法工业厂房，政府为防止持有产业用地的企业囤地，依据产业创新条例第46条之1规定，采取「辅导使用、处以罚锾、强制拍卖」等三阶段的多元措施，积极辅导未开发之产业用地或协助闲置的工业不动产活化运用，行政院已核定「工业区更新立体化发展方案」，奖励企业将厂房更新与立体化增加容积率。

全台工业不动产的需求强劲，政府除了释出公有土地，协助解决企业所需的产业用地，企业投资设厂创造新的就业机会，同时带动周边产业供应链，促进经济发展创造双赢。