成都楼市真心话：这波行情何去何从？

我是『房段子』，您相见恨晚的房产军师，目前已为10000+成都购房者提供了一整套房产买卖的解决方案。

我向来以实战主义，稳中求进，并完全站在购房者的实际情况和需求的角度，辅以我在成都楼市超过13年摸爬滚打的经验，给出最合理的买卖、置换、选筹和落地实操方案。

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会员

提问

段哥你好，周末的售楼部很火爆，价格不好谈，而且房源也少了，有点心慌，不知道接下来这波行情咋搞，是不是到了周期末端要开启大牛市了？

房段子解答

以下为瞎谈。

1、假设快到这一轮涨跌周期结束的话，回过头再看成都楼市，好些跌幅大的二手房，破发的次新房，无非是当初主动被动涨价太高，泡沫太大，现在属于真实价值回归，绝大多数都是这样，极个别是情绪过差引起的超跌现象。

不过随着房价的震荡前行，该稳的会稳，该涨的也会涨，至于继续跌的，那种都不在讨论范围，正眼瞅都没兴趣，就让它慢慢淡出历史舞台吧。

2、现在大家的关注点往往是哪哪跌的惨，哪哪半夜大甩卖，但真正的楼市指标是核心成熟核心区域核心楼盘。

整个成都楼市都是紧随其后，不能越级的，先观察一线止跌了吗？攀成钢金融城大源等稳住了吗？高总价豪宅上涨了吗？

优质资产如果还在补跌，未能止跌，那么成都就是虚假繁荣，昙花一现。

3、需要警惕两类当前大家追逐的资产，一是单纯靠学区拉涨的楼盘，重点在单纯。本身地段、产业等基本面优质的情况下，包括合理价位的老破小，学区只是锦上添花，而非支柱。

不过少许二手房，还有部分新房，却喜欢依靠学区大饼，拉高单总价，这是需要警惕的。

长期来看，学区均衡是大方向，有目的的炒作之后，往往只剩一地鸡毛。

第二类则是纯新板块，扎堆的新房，投资客偏多的区域，入住率低的楼盘。它们的配套、人口和价值兑现肯定是滞后的，一旦解禁（现在还不限售2年了），那是泄洪般汹涌，任何部门和个人都无力回天。

4、乐观的话，底部大概是春节前后，保守的话，估计真正的底部要贯穿整个2025年，这种涨跌周期是不会戛然而止的，大家会亲临全过程。

最后，要现在买还是2025年再买？

如果不是人精，别幻想自己能真正抄底，“买在左侧”适合于95%的普通人。趁着现在房价相对温和，购房政策金融政策都非常友好的情况下，一旦有70%以上的匹配度，那么就赶紧上车。

买到就小亏是必然，炒股还有交易成本呢，新车到货马上卖也要折旧，二手房昨天买今天卖也有税费中介费，只接受完全0风险的人，那就别在楼市蹭来蹭去了。

会员提问

你好，我家在行政学院有个小套三，然后孩子爷爷奶奶在中德，26年9月想换过去读小一，计划卖掉小套三，然后买中德旁边，比如***二手步梯房如何？预算大概是170万，不高，这样的时机和买法如何？

房段子解答

是是

较早前房段子会员付费问答，具有一定时效性，仅供参考，有删减节选和模糊处理。

目前来说你们的房子在行政学院的**，二圈层刚需盘，虽然地段还好，但也不是那么好，加上二圈层的热度降低，行政学院新房卖得挺累的，所以板块短期的起色不是很大。而且考虑到你们有实际的接送孩子通勤需求，因此及早置换，完成低卖低买的房产优化，是很有必要的。

不建议继续出租，租金换租金，因为一是学位的稳定性，二是房价的下降趋势掩盖了租金换租金的小恩小惠。

你们孩子26年9月读学校的话，时间还是比较宽裕的，理论上26年4月前落户就行，但是要给自己宽裕一点时间的话，25年中旬搞定也未尝不可。从目前的24年到25年一整年的时间，建议你们就安心拿来置换，快卖慢买，（稍微）高卖低买，成都二手房价格还在下行，估计明年才能触底，所以你们这个时间节点把握得还是不错的。

**是老小区，但地段不错环境好，我以前还帮粉丝卖过这个小区的房子，高新区四河地铁站旁边的，步梯多层，小区东门出就有史丹福幼儿园，小学属于新川B板块摇号（师范紫藤银都南北校区、新川科技园小学、高新实小新川分校），中学摇号示范中、中和中、省科教中。

这个楼盘属于低单价低总价大户型偏自住的买法，由于并不是传统意义上的电梯改善产品，所以就算是这样好的地段，我们预判未来的价格也不高。也就是说，你们纯粹的偏向于一大家人自住舒适性，读书接送方便，并不非常看重保值尤其增值的话，那么是可以好好捡漏找答案的。

话说**卖掉到手七八十万，贷款月供想控制在4k以内，那么贷款总额大概是90万，汇总的总价大概是170万内的预算，放在中德这边，并不算高，可以买个刚需小户型，或者买个步梯大户型，是必然的二选一作取舍。

当然，插一句，你们年入16万，理论上月供可以六七千，银行都是会批的，对于的贷款额度是150万，汇总总价大概是230万内（可选的会宽泛一些，能够买到一些电梯房大户型了。）

我还是充分尊重你们的月供4k要求，这样把总价控制在170万内，又考虑那片读书的话，**算一个答案哈，一百一二十平的大套三双卫，自住绿化好，单价低（1.2-1.5可以搞定），性价比高，可以考虑。

其他几个能买的，就集中在广都地铁站这边了，电梯，中等房龄的房子。比如**+**107平套三双卫，170万拿下来没啥大问题；**100-120平的套三双卫，差不多也是这个价格；**120-125平的套三双卫，170万轻松拿捏。**可以买到130平左右的户型，总价还是可控到170万左右的。

除了**是低密步梯房，其余几个都是刚需电梯高层，前面我说的快卖慢买，就是要你多去线下比对这几个楼盘几个户型。

1、比对小区内部的品质好坏喜好，维护保养物业，居住人员素质。2、比对具体户型的好坏，得房率，视野采光，装修。3、比对最终筛选出来的优质房源的单价总价性价比。（先选好的小区环境，好的户型，最后再慢慢砍价，把价格砍下去是最后一步）。

综合来说，我是支持你置换的，这次置换完毕对你们读书，养老，通勤和价值的沉淀，都有好处。

其他解析：1、地铁9号线开通会不会价值上升？——地铁对房价影响越来越小，几乎没太大关联了，而且本身就已经是通了2号线的，再者你们也等不到开通地铁的那个时候了。2、置换更老的是否不理智？——你别只看到楼盘内部老，但是你也要看外部的地段价值更高啊，不然老城区青二锦二的老房子不会卖动辄两三万的。3、是否先等最晚截止时间落户？这个取决于你们啥时候买房，买到了房子就尘埃落定了，及早落户即可，你是想问是否要卡到25年9月再买房子吧？其实没必要一味卡着，因为优质房源不一定会在当时出现，房价低点也不会拖到9月，25年初年中就可能到了。还有你们刻意拖一点时间也不会一夜暴富增加很多预算买更好的房子。是否租房读书？租房只能统筹，最差的学校，你们不是没那么条件的，不要委屈孩子。4、想读的三个学校，都是摇号的，**了，就一个的话，概率更低要放弃，**和**是在**，更符合摇中概率。就直接考虑**即可。

会员提问

你好，我预算300万，算刚改，在市中心和五街上班，考虑新房，目前在国宾有个小套二打算卖掉置换，然后自住双流的房子，目前国宾和武侯新城都看了，机投的噪音大界面不行，新城南区又贵，青羊超预算，成华没了解，二手看了一些就是产品差，没感觉，现在越看越糊涂，不知道咋个买了？

房段子解答

较早前房段子会员付费问答，具有一定时效性，仅供参考，有删减节选和模糊处理。

现在综合来说，你们是有两套房，然后布局第三套（资格没问题，放开了），实际有首付能力，但是考虑到还贷压力，那么想至少卖一套出去，这样也挺好，物尽其用优化布局，我是支持的。

至于卖哪套你们自己考虑清楚，国宾的小套二不自住通勤过渡不方便的话就优先卖掉也行，这种房子看起来也没太大的爆发力了，及早挂牌及早出售是很好的，总之你们两手抓，一方面准备买新房，另一方面准备好卖二手房，不一定孰先孰后，最后是二手房的钱补贴新房。假设是先买新房后面才卖掉二手房的话，新房贷款签约一定要找那种随时可以无违约责任提前还贷的银行哈，你懂的。

卖就安心卖，然后买的话，你们就主要偏向考虑新房了（昨晚我也分析了新房和二手房的核心区别就是学区概念和内部的产品改善概念）。从市中心一南门的通勤概念来说，我觉得不要过于偏西门东门了，通勤较长幸福感较低而且楼盘的价值也不一定高。

像你们说的国宾和武侯新城北区（机投），算是当前比较典型的300万级别扎堆的楼盘，国宾偏西门，不是非常重点的核心区域，适合西门周边的地缘刚改客群，机投偏西南，目前还有点粗犷，头上也有航线困扰，如果你们也受不了，那就不要委屈求全。

最好的话，是往西南到东南方向走，就是我昨天说的建议偏武侯南簇桥、林家坝或者新川北的部分新房。至于东门的话，300万级别基本上要去东北的成华了，和国宾差不多的档次，而且通勤稍远，也不太适合。

直接说我觉得最合适的答案。

1、武侯新城南，簇桥板块的复地崑玉锦城，在10号线地铁口，有143平的套四双卫，清水限价2.2万而且清水发售，所以总价门槛预估是在350万以内的。

优点是限价低+清水房，门槛低；然后套四双卫满足你们的需求格局，横厅，阳台7.2米长，得房率87%；地铁口；整个太平寺板块后期爆发力强；目前划片是北二外，学校挺不错。

缺点是①、当前地段的城市界面欠佳，周边的家居市场还一直存在，需要耐心等待几年的腾笼换鸟。②、复地开发商此前因为资金问题拖拖沓沓，但现在活过来了，复地目前“土地款已全部补足，工地全面复工”，而且“复地母公司复兴目前标普平级双A”。详见https://weibo.com/1551561845/O4mfO5mz5

2、直接来到东南门，锦江区三环外一点，准地铁口（快通车了30号线），买城投锦上映，这个盘的126和143都是套四格局，标准套四哈，

这个楼盘我了解了下，126户型，优惠下来是可以做到350万以内的，但是楼层不能太挑剔，比如最好的那种。我额外找到一套5楼的，全部优惠完可以做到350万内。你看需要补？

优点是三环地铁口，百亩大盘，小套四大套内，精装总价可控，板块位置挺好，比国宾机投的预期更高。缺点是临近三环，要注意实测噪音。详见：https://weibo.com/1551561845/NqpBf8BPn

3、万科朗拾交子，属于林家坝片区的刚改改善盘，现在板块发展很好，未来预期很高，详见我今天发的文章。这个楼盘是万科开发的精品楼盘，内部细节很不错，户型产品也霸气，你可以考虑128平的套四双卫，也是纯板式T2产品，但是门槛会稍高，380-390万了。

不过也还可以看113平的套三双卫可改套四户型。这个优惠后320多点可以拿下好楼层，也是非常不错的买法。

优点是林家坝板块，未来期望值比较高，周边改善新房越来越多门槛越来越高了，然后这个113-128的户型还能控制在300多万，再其他的就要400多万的门槛了。然后万科这个楼盘的内部品质是很高的，看到会很舒服。缺点是东侧有高速入口（缓行，噪音不大），西侧有公墓（肉眼看不到，有屏障）。https://weibo.com/1551561845/NeomN6tiU

这三个楼盘算是优中选优的答案，其余新川陆肖的要么超预算要么户型产品你们可能看不太上（比如陆肖TOD）；然后武侯这边的话，太平园附近要么贵（越秀），要么就是三环和铁路夹击，未来的格局不高。

再往南的天府新区，距离上班就比较远了，而且能350万买到的套四新房，大多是一些歪瓜裂枣的板块，现在板块下行中，小心站岗，就不推荐了。