戴德梁行：升息停歇工料漲勢趨緩 2023年土地千億交量挑戰成功

房市示意图。记者朱曼宁／摄影

戴德梁行今（3）日发布2023年不动产市场交易报告，商用不动产交易量达1,301.9亿元，略高于2022年，土地市场交易量1,129亿元，年减34％，量缩达589亿元，为继2016年实施房地合一税以来之次低记录。戴德梁行表示，2023年前三季对于年度土地交易要守住千亿大关难度有极高的预测，结算到年底终究是惊喜突破了。

商用不动产方面，第4季热度超出预期，达482亿元，季增206%，主要为前三大笔交易构成，分别为基泰建设（2538）以125亿元卖出位于台北车站旁的基泰忠孝大楼，鸿海集团以75.5亿元购置中工云宇宙AI园区的厂办大楼，统一集团以49亿元买下位于台北信义区的统一国际大楼商场部分持分，前三大交易合计达250亿元，即占全季交易金额半数以上。

戴德梁行指出，2023年商用不动产可谓符合预期但又充满惊奇。符合预期的是受全球升息潮流影响下，交易热度萎缩，寿险投资几乎退场，全年结算交易金额大于1亿元之笔数共119笔， 较前一年度减少19笔，并写下近三年新低。

惊奇的是上半年新光一号REITs成功完成清算及季末多笔大额交易加持，解析其中组成，办公及厂办大楼交易全年合计过770亿元，是全年投资市场重要支柱，而其中本土企业以自用为目的，购置总部或研发中心成为重要买盘，适时填补寿险所让出的缺额。

展望2024年，戴德梁行指出，没有REITs可供清算，投资市场动能将依靠二股力量支撑。首先，在升息循环终止前，本土企业购置或升级企业总部的投资需求仍将扮演重要角色。另一方面，倘全球利率政策如预期般进入降息循环，则停滞已久的寿险资金亦将逐步重回市场，成为另一股重要力量。

土地市场方面，2023年土地交易量量缩，不过仍是惊喜突破千亿元交易大关。戴德梁行表示，2023年初延续2022年央行按季升息之趋势，且受国际政经局势持续动荡、原物料及工资双涨等影响，导致2023上半年合计之土地交易量竟低于过去五年之单季平均交易量。

过了2023年第1季，央行不再升息，营造工程物价指数涨幅亦趋缓，历经第2季的观望后，开发商从下半年起投资信心才开始回稳。

戴德梁行不动产估价师事务所所长杨长达指出，2023年度量缩最明显的土地类型是工业土地，2019~2021 年度的工业土地交易量皆超过500 亿元，2022年度更高达895亿元，但2023全年工业土地交易量则紧缩至275亿元，相较2022年度量缩高达620亿元。

杨长达分析，近五年全台工业土地涨幅惊人，就制造业而言，工料双涨已不断侵蚀获利，工业土地飙涨至今显然已到了制造业购置生产用地的成本极限。

2022年度十大土地交易中的前五大交易金额皆登上50亿元大关，且均为工业土地；反观2023年度最大土地交易为宏园/瑞诚建设购置北投石牌商圈的商业区土地，交易金额则仅47.88亿元，想挤进2022年的前五大都排不上，显见工业土地不再制霸，商业、住宅、工业土地交易量占比回归基本盘，价格方面则唯有精华区土 地才看得到持续追价力道。