地政权威张义权：交易纠纷频传 房地产经纪人应要看懂估价报告

地政权威张义权：近来土管规定趋严引发交易纠纷频传，房地产经纪人应要看得懂估价报告！图／蔡惠芳

由于近年「台北市土地使用分区管制自治条例」严格执法，加上居民社区意识擡头，不但发生不少台北市南京中山商圈餐厅遭居民检举违规使用，恐要出走商圈，连市场上不动产交易案件，最近也频频传出已交屋、已产权过户但却办不下来营利事业登记证的案例，使得买方兴讼，甚至把房仲也告进去的案例，为以往所罕见；知名地政权威、大华不动产估价师事务所所长、文大副教授张义权主张，近来土管规定趋严引发交易纠纷频传，房地产经纪人应要看得懂估价报告书！买卖双方交易前也应出具估价报告，以减少交易风险及法律责任。

同时担任台北市政府市府顾问、台北市大安区调解委员会委员的张义权指出，他经常在调解会上碰过各种类型不同原因的房地产纠纷和案例，最近就常常碰到的案件，是不动产交易纠纷的诉讼案，把经手居中促成交易的房屋仲介业，也拉进去一起提告！这是过去相当罕见的现象，主要关键正是在于一般房仲在交易过程中通常只会看权状、看誊本，但是却没有或不看估价报告书。

张义权分析，金管会有规定，公开发行公司取得或处分不动产、设备或其使用权资产，除与国内政府机关交易、自地委建、租地委建，或取得、处分供营业使用之设备或其使用权资产外，交易金额达公司实收资本额20％或3亿元以上者，应于事实发生日前取得专业估价者出具之估价报告；另外，一般公司法人，有些股东认为买卖价格太高、有些股东可能认为买卖价格太低，意见互左时，也会有出具估价报告的需求。

不过，张义权指出，大多数非上市柜的法人、及自然人，在买卖不动产时，都不会想到出具估价报告，房仲业者一般也不大看或看不懂估价报告；不过最近发生不少案例面临的交易纠纷，正是忽视了估价报告的重点性和关键角色，而没有发现交易案件中的重大要件，在「台北市土地使用分区管制自治条例」已趋于严格执行下，造成交易纠纷。

据悉，最近一个纠纷案例，是买方已支付1,400万元签约金，购买总价7,000万元的和平东路巷内的一楼店面，打算要来开一家餐酒馆，已经办理完成银行贷款、以及产权过户，但未料结果申请餐酒馆的营利事业登记的时候，却申请不过，由于买卖合约上载明必须可以开设餐饮店，否则解约退款，因此这位买方决定要求解约、并全额退款，可是卖方则要求扣掉30％的违约金，因此双方正在调解会中调解中。

张义权分析，最近发生不少类似案例，主要关键是在于房仲业者在提供买卖双方服务时，几乎都只看权状、誊本，而没有出具估价报告书，甚至很多交易案都是由只仲介经纪营业员提供服务，对于建筑物法定用途、土地使用分区管制规则、临路宽度的合法用途等，并不够专业和熟悉，因此在不动产交易过程中容易忽略关键的资讯和要件，酿成交易纠纷。

究竟不动产估价报告书在不动产交易过程中，扮演什么重要角色？不动产估价报告与诉讼之间有何关联？应该如何看得懂估价报告书？估价报告书中藏了哪些关键资讯必须精确掌握？最近也引发不少知名房仲品牌、地政士公会、金融研训院、律师公会等的重视，俨然跃居为新显学。

张义权建议，房仲人员在进行不动产交易前，最好协调买卖双方当事人出具估价报告，尤其是买方，近年房、地价格持续高涨，不动产总价也相对水涨船高，不论买卖双方，只要是非自然人的一般法人，建议在进行交易之前先行取得专业的估价报告书，以取得进一步专业资讯，保障自身权益。