《传产》信义区地上权看俏，世贸三馆标案受关注

台北市的信义计划区自1980年代开发至今已达40年，现有及兴建中大楼地板总面积近百万坪。宏大国际资产陈益盛总经理表示，信义计划区现有及兴建中、规划中大楼共有约46幢商业/办公大楼，包括21幢办公(含行政大楼)、17幢商场、8幢旅馆等，楼地板总面积约986,000坪，如加上近期信义行政中心及世贸三馆地上权案重建，信义计划区高楼将突破百万坪。目前信义区前三大高楼基地都属于地上权模式，分别是台北101、南山广场及富邦信义总部三案。由于台北市中心土地取得困难，在近年地上权招商策略调整地租为部分固定、部分浮动，且地价调幅趋于稳定之后，地上权开发案可谓是投资开发者的最佳替代方案。

陈益盛指出，最具比较性的三个地上权案则以台北101、南山广场及信义行政中心等，属同区块不同时期的三件个案，可以约略探究出历年来的地价涨幅及变化。其中台北101因取得时间较早成本最低，地上权价格每坪仅约225.8万元，南山广场约502万元，信义行政中心约744.2万元。陈益盛概估「世贸三馆」地上权案权利金底价加上地租后，成本回推年投报率估约4~5%，优于北市一般所有权性质商办的2.4~2.5%，只是地上权案50~70年期届满须归还政府，因此最适合资金满手的金控寿险业者、或现金流充裕的开发商。

目前信义计划区内百货商场竞争激烈，由于北市优质商办空间仍短缺，未来开发案应倾向商办比重较高的商业大楼，如规画商场则势必具特色主题性、娱乐性的规划，再搭配商店街的形式，才能在众多竞争中吸引来客量。至于旅馆市场，近二年陆客来客明显下滑，取而代之的是日、韩、港、澳及东协，如要吸引高端客层仍以美、欧及东北亚、陆客自由行等族群，先从台湾拉高国际能见度，吸引外资来台投资势，再加入国际连锁酒店体系、搭配超优质的服务来提高住房率。