“过时”的上海力宝广场 与新加坡房托出售时机

观点网 上海再现一单办公楼资产整体出让。

12月20日消息，新加坡上市房托OUE REIT（华联商业信托）决定放弃位于上海核心地段的投资物业——力宝广场Lippo Plaza。

根据OUE REIT发布公告，该公司剥离资产的总对价约为人民币19.17亿元，折合3.574亿新元。

其中，物业本身的商定价值为人民币16.8亿元，折合3.132亿新元。

交易预计在2024年内最终落地。

表现平平的“地标”

力宝广场是上海淮海中路商圈的标志性建筑之一。

资料显示，该项目以李文正家族控制的力宝集团主导，联合日本伊藤忠商事株式会社、上海复兴建设发展总公司投建，1996年开工，1999年落成交付。

建成后的力宝广场总建筑面积约5.85万平方米，由一栋高39层的办公楼和4层高的零售裙楼组成，集高端商业、甲级办公于一体。

此后，这个项目在30年历程里经历多轮交易和翻新升级。

包括于2004年向劳力士出售了第12、13、15和16层4个整层办公楼层，据悉成交单价超过3000美元/平方米。至今，劳力士在上海唯一一家维修保养服务中心，仍位于项目第16楼。

2007年，日本伊藤忠商事出售力宝广场30%股权予力宝华润，交易完成后力宝集团持有项目95%权益；4年后，另一位少数股东永业再向其出售大厦5%权益。

自此，统一业权的力宝集团持续对力宝广场商业部分、办公楼大堂等空间进行翻新改造，并推动大厦在2019年获得LEED金级认证。期间，力宝集团在2014年1月将力宝广场注入OUE REIT。

持有10年，OUE REIT如今选择将项目出售。

根据OUE REIT公告中披露数据，我们可以对力宝广场做一个更详细的扫描。

公告显示，力宝广场总建筑面积5.85万平方米，可出租面积总计3.92万平方米，其中办公面积3.35万平方米，零售面积5649.5平方米，还有车位168个。

由于地理位置优越，力宝广场零售部分接近满租，截至2024年9月30日出租率为97.8%，且吸引了一批较高端品牌租户。

维多利亚的秘密自2016年起，接棒LOUIS VUITTON在这里开出了全球旗舰店；2020年，ARC'TERYX始祖鸟将全球首家亦是面积最大的旗舰店ARC'TERYX Alpha Center落地于此。

餐饮方面，亦有阿童牟日式和牛烧肉、鮨和歌、电气奎宁日式洋风餐厅等日式料理，还有越南菜Bun Cha Cha、本帮菜圆苑等几家不同种类食肆。

与之相对，力宝广场商办部分表现实属欠佳。截至2024年9月30日出租率仅74.6%，同期上海甲级办公楼平均出租率为85.9%。

来自OUE REIT披露的一份路演报告，力宝广场商办部分出租率在2020年起一直长时间低于上海甲级办公楼市场水平。虽然在2020年Q4至2022年Q1期间偶有表现良好时段，但也大幅偏离市场平均线。

这种表现与OUE REIT新加坡办公楼物业的表现相差甚远：截至2024年9月30日，OUE REIT新加坡办公楼物业平均出租率录得95.4%。

“宏观经济复苏低于预期、租赁需求疲软，上海写字楼市场有望延续下行趋势。” OUE REIT曾表示，力宝广场运营团队专注于通过积极灵活的资产管理方法，留住租户并维持力宝广场的出租率，但似乎成效不大。

该办公楼租金表现也从2016年的9.89元/每平方米/天一路下滑，2022年内跌破9元，到2024年Q3则为8.22元/每平方米/天。

而低迷的情况可能还将继续。

来自第一太平戴维斯数据，2024年第三季度上海甲级写字楼净吸纳量下降21%至14.7万平方米，同比下降58%，租金环比下调4.3%，至每平方米每天6.1元。中央商务区、次级商务区和非核心商务区环比跌幅分别达到5.0%、4.2%和4.0%。同时，全市甲级写字楼平均空置率环比下降0.5%至21.8%，但同比上升2.7%。

世邦魏理仕最新一份报告也提到，截至2024年第三季度，上海办公楼整体市场去化相对缓慢，净吸纳量7.1万平方米，环比下跌40.3%。空置率则环比上升0.4个百分点至21.5%。同时，全市租金报价环比下降1.7%至每天每平方米8.5元。

合适的出售时机

占据大部分楼面面积的商办部分表现平平，相应地影响了力宝广场乃至OUE REIT的收益。

按照OUE REIT说法，2024年第三季度基金营收为4700万美元，同比小幅下降1.1%，主要原因便是“因为力宝广场的贡献较低”。

OUE REIT管理私人有限公司首席执行官Han Khim Siew，在该房托发布的公告中表示，此次出售符合管理者积极的资产管理策略，，以优化投资组合构成，加强收入弹性。

其称，力宝广场是OUE REIT的非核心资产。资料显示，截至2024年9月，力宝广场仅贡献了OUE REIT总收入的6.6%，以及总资产价值7.5%。

另外，力宝广场是于1994年7月2日获地，土地使用权年限50年，换句话说2044就将到期。而且项目开发于上世纪90年代末，整体规格及空间布局等可能已跟不上时代。

“考虑到目前上海市场供应过剩的情况，力宝广场不断缩短的租赁期限和过时的建筑规格，已开始影响其估值和竞争力。”Han Khim Siew称，OUE REIT没有进一步扩大中国业务的计划，此次出售提供了一个机会将资产货币化，将所得款项重新部署到更具战略性的用途上。

公告披露，通过此次撤资，OUE REIT预计将获得净收益约3.182亿新元。根据项目2023财政年度的净物业收入9460万元（约1790万新元），和约定的物业价值16.8亿元（折合3.132亿新元）计算，交易净回报率达到了5.7%。

据此，OUE REIT的物业组合将全面集中至新加坡的6项资产。

分别为位于莱佛士坊的综合体OUE Bayfront（50%权益），贡献房托总收入的10.3%（2024年Q3）；曾经的新加坡最高楼，同样位于莱佛士坊的另一个综合体One Raffles Place（67.95%权益），贡献总收入的25.6%。

珊顿道的办公楼OUE Downtown Office（100%权益），贡献总收入的15.1%；乌节路的购物中心Mandarin Gallery（100%权益），贡献总收入的9.9%。

还有新加坡乌节希尔顿酒店Hilton Singapore Orchard，拥有1080个房间，贡献总收入的25.6%；樟宜机场皇冠假日酒店Crowne Plaza Changi Airport，拥有575个房间，贡献总收入的9.4%。

有人退出就有人进场。力宝广场此次交易的买方信息目前未被透露，但据传拥有国资背景。Han Khim Siew亦透露，买方为被物业非常优越的地理位置所吸引的长期投资者。

作为力宝广场出让背景的上海大宗交易市场，正经历一场市场下行中的交投活跃期。

来自高力国际报告数据，上海2024年前三季度房地产大宗成交金额约为581亿，占全国成交金额40%，仍是中国房地产大宗交易最活跃的区域。其中，写字楼业态占比近32%，成交金额约为454亿元。其次是综合体项目，成交金额为235亿元。

“今年上海大宗资产交易对比去年还是比较火热的，以商办类、综合体类资产占据主导地位。”有市场人士告诉商业客，困境类资产特别受到关注。

今年以来，我们看到领展以约7折购入上海七宝万科广场；GIC（新加坡政府投资公司）接连低价拿下松江印象城、南翔印象城MEGA。

同时，新疆国资完成收购人民商圈地标办公楼华旭国际大厦（Plaza336）；河南投资集团买下豫园集团星光耀广场二期1号楼；某浙江制造业巨头拿下静安大宁地标大宁国际商业广场。

还有个人买家通过法拍方式以831万元价格收购三盛宏业大厦，成交价较项目估值低18%。

以制造业、能源业企业为代表的一些私人投资者、一些看准时机入场的机构投资者和部分地方国资正在尝试抄底。

力宝广场就属于折价出让的困境类资产。资料显示，该物业此次出售的商定价值16.8亿元，就比2024年12月18日测定的物业独立估值17.69亿元，低约5%。

OUE REIT找到了合适的出售时机。

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