灰犀牛闯钱关 引发房市核风暴

高力国际业主代表服务部董事黄舒卫。（本人提供／王莫昀台北传真）

不动产是金额庞大的资产投资，资金为提供市场的流动性，其来源、成本、数量、稳定性，更是决定房市发展的关键，一旦融资的支点出现不确定，导致嫁接未来的杠杆脆折，等于摇撼市场根基。台湾第三季开始的史无前例钱荒，资金断链让购屋者求贷无门、建商无法交屋，快速形成房市核风暴，全面性破坏市场的布局。

钱荒之所以发生，究其根源在于防止银行放款过度集中流向房市的安全阀制度设计，而实际作用则依循银行法第72-2条商业银行办理住宅建筑及企业建筑放款之总额，不得超过放款时所收存款总余额及金融债券发售额之和之百分之三十的天条。从其分母、分子的比例关系探讨，现下至少有以下五大结构性发展衍生资金困局，让短期房市头重脚轻、举步维艰，如果政策外力介入失当，恐有失衡倒地之虞。

先看代表分子的放款组成。首先就成屋市场价量喷发，前7月累积交易量年增19.3％，而内政部全国住宅价格指数光第一季就年涨9.29％，同步提升贷款需求；其次，建商交屋需求史上最高，前7月累积所有权第一次登记栋数年增18％，预售屋交屋的整批分户贷款的需求为近17年新高；第三，新青安上路之后，全台去年第3季平均贷款期数从前季的295期跃升到305期，再加上大开宽限期的使用，形成还款牛步化。

车上的乘客满载但不下车，车站又涌现空前排队潮的难解情境，因此前7月累计新增房贷额余额6,193亿，较去年同期倍增至1.59倍。

另一方面，分母的存款余额大水库活水补充跟不上放款需求。疫情期间美国联准会的无限QE、零利率，翻转财富管理习惯，民众抗通膨，热中股债、贵金属、外币、海外不动产等各类投资，尤其今年的AI议题带动台股加权指数站上2万点、总市值一年内更膨胀3成以上，狂蚀存款余额的大饼，形成今年全体货币机构存款各月平均年增幅为6.02％，远低于2021年的8.55％。存款的分母长不大，根本性压缩分子可分配在不动产的可贷空间。

此外，央行从前年开始调升存款准备率3次、合计3码，收回市场资金共达3600亿元，透过乘数效果达到紧缩货币，控制信用膨胀。

对比过去政府打炒房政策效果的局限性，这次不一样的是，银行法的硬规定不能放，且央行要求的银行自主管理不动产贷款总量减降令，不只要符合银行法比例规定，更进一步要检讨不动产放款占整体放款的集中度，等于直接拿回信用资源配置的主导权，震摄威力提前让房市降温，也让上任百日的新政府进场危机处理。

揆诸产业投资、地缘政治、房市发展、金融安全条件，政府、业界、消费者都应积极因应房市结构再洗牌的挑战。主管机关除了协助政策优先性较高的首购族购屋、都更、危老、企业自建自购之外，要妥善处理预售屋完工后的交屋贷款，以及低首付的风险管理，才能避免产生系统性风险，安然以软着陆化解硬着陆危机。