六只灰犀牛 逼空房地产市场

历年1~6/15土地、商用不动产市场成交金额

美国联准会（Fed）一口气升息3码，央行16日启动防御性升息半码，同时搭配调升存款准备率扩大紧缩资金，引来房地产业高度重视。瑞普莱坊公司分析指出，房市面临了升息、限贷与限期开发、打炒房、疫情、通膨狂飙、囤房税，六只犀牛同步报到，恐将逼空土地市场，住宅市场也将降温，步向七年一循环的趋势。

不过，反观商用不动产，因抗通膨效果佳，价位相对有撑。

瑞普莱坊市场研究部总监黄舒卫分析，从央行第二季理监事会议后宣布的措施来看，投资民众不可忽略升息产生的影响，宜谨慎调整进出场时机及策略。

黄舒卫表示，3月央行升息1码，利率相比于去年同期、史上超低1.349％，增幅已近两成，逼高资金成本；再加上土建融贷款成数下调、工料成本飙涨、限期开工禁令、内政部打炒房虎视眈眈、地方政府开征囤房税，上述六只黑天鹅、灰犀牛环绕房市，使得原本最具防疫概念的土地市场，开始重摔。

瑞普莱坊统计，2022年截至6月15日为止，全台土地市场交易额来到五年新低，至716.6亿元，年减四成；尤其升息后的成交量220.4亿元，只剩去年同期642.4亿的1/3，为2017年以来新低。预期连续升息后，土地市场会更冷，惟有收租抗通膨的商用不动产交易，仅微幅下降。

黄舒卫分析说，商用不动产兼具抗通膨及自用题材，比起土地相对有撑，瑞普莱坊统计今年至6月15日止，全台成交金额588.1亿元，年减6％。预期升息后，较受影响的是受保险业「金八条」租金收益率限制，买楼门槛从2.345％将调升到2.470％，在股债双跌之际，避险资金将持续转进收益率较高的工业地产、开发型投资及中南部低基期物件。

黄舒卫也示警，连续升息若软着陆，房市景气恐将衰退，增加自住、自用负担，影响生活品质、排挤消费购买力；但硬着陆则破坏建商、买方支付能力，形成烂尾楼、断头、倒帐等现象，即使房价不跌，但金融机构也难置身事外。今年升息、疫情，不但已毁了329档、520档，6月再次升息，预期将出现五穷六绝，直接挑战928档期，而往年七年一轮景气循环的魔咒，恐怕成真。