《金融》瑞银：通膨降低房市泡沫风险 名目租金反增

《2023年瑞银全球房地产泡沫指数》指出，平均而言，过去两年全球通膨及利率飙升导致环球金融中心房地产市场的失衡程度急剧下降。数据显示，只有苏黎世与东京两个城市，仍处在泡沫风险类别，相较于去年的九个城市大幅减少。之前列入泡沫风险区域的多伦多、法兰克福、慕尼黑、香港、温哥华、阿姆斯特丹和特拉维夫现在均位于高估区域。和去年相比，迈阿密、日内瓦、洛杉矶、伦敦、斯德哥尔摩、巴黎和雪梨的房地产市场亦继续被高估。

同样地，纽约、波士顿、旧金山和马德里的失衡状况也有所下降。指数显示，房地产在这些市场的估值目前合理，与米兰、圣保罗和华沙并列。新加坡和杜拜亦然，尽管它们作为地缘政治避风港的声誉导致近来租购需求急增。

大多数市场的平均房贷利率自2021年起增加近两倍，进而推动融资成本上升，房价增长也因此受到影响。报告中的25个城市其年度名目房价增长在一年前急升10%后陷入停滞。瑞银财富管理投资总监房地产主管Claudio Saputelli表示：「目前，经通膨调整后的房价实际上比 2022年中低了5%。平均而言，这些城市都失去了疫情期间大部分的实际房价涨幅，目前再度接近2020年中期的水准。」

比较法兰克福和多伦多两个去年风险评分最高的城市，实际房价在过去四个季度下跌了15%。高市场估价和相对较短的组合房贷条款也让斯德哥尔摩的房价承受巨大压力，而雪梨、伦敦和温哥华的房价所承受的压力较小。相比之下，马德里、纽约和圣保罗这三座迄今风险估值适中的城市，实际房价持续温和上涨。

失衡程度急剧下降不仅是房价持续下跌造成，同时也是源于通膨的关系，促使收入和租金增长。自2022年中起，抵押贷款增长减半，家庭债务与收入比率不断下降，尤其是在欧洲。再者，除美国之外，名目租金增长也显著加快，本报告所有分析地区均呈现正增长。

然而，通膨驱动的营收成长以及价格调整还不足以有效地推动经济成长并大幅提高负担能力。平均而言，技术服务业人员经济上负担得起的居住空间仍比疫情开始前减少了40%。如果利率维持在目前的高水平，房价下行空间较大(至少以实际价值计算)。

部分城市早已播下下一轮房价上涨的种子。混合办公模式并无持续削弱大家对城市生活的需求，且随着最近发放的建筑许可证减少，房屋短缺的情况将会加剧，尤其是在欧洲的城市中心地带。瑞银财富管理主笔Matthias Holzhey总结：「房屋需求持续积累，一旦家庭财务状况改善，房价可能会反弹。」