經濟日報社論／央行打炒房 強力抑制投機

我国中央银行也于当日下午举行理监事会，不但未跟进联准会，还采取紧缩措施。 联合报系资料照

美国联准会于台湾时间9月19日凌晨宣布，自2020年之后首度降息2码；我国中央银行也于当日下午举行理监事会，不但未跟进联准会，还采取紧缩措施。由于国内银行不动产贷款集中度在8月底时接近历史高点，故央行决议调升存款准备率1码，并进行第七波的选择性信用管制。此波打房措施的力道远胜前六波，预期国内房价即将反转；不过，由于央行仍维持重贴现率于2%的低水准，因而短期内房价应不至于大幅下挫。

央行此波打房采取下列四项措施：一，新增规范自然人名下有房屋者之第一户购屋贷款不得有宽限期；二，自然人第二户购屋贷款最高成数由六成降为五成，并扩大实施地区至全国；三，公司法人购置住宅贷款、自然人购置高价住宅贷款及第三户（含）以上购屋贷款之最高成数由四成降为三成；四，余屋贷款最高成数由四成降为三成。换言之，除无房的首购族外，其余换屋、多屋者及建商的自备款皆较以往增加一成，且无法再如同过往享受免还本金的二、三年宽限期。

民众购屋必须经过下订金、签约、申请房贷、申贷成功及移转权状等流程，而此程序可能耗费数月。因此，央行此波打房会出现两个效果：首先，处于上述程序进行式中的非首购族，可能会因突增的一成自备款而放弃买房，而建商也可能因余屋可贷成数减少，而加速释房。其次，不论是否为首购族，都面临银行可能会因存款准备率增加，导致可贷资金减少，因而上调房贷利率。上述两个效果必然会降低民众买房以及增加建商释房诱因，故可抑制房价上涨。

央行此波打房是因近两年即使已多次升息，但国内房价仍持续上涨。由2022年第2季至今年第2季，中古屋房价平均上涨8.4%。而上涨主因是央行升息幅度和缓、经济部冻涨油电价，以及新青安方案的优惠房贷。由2022年3月迄今，央行虽曾上调重贴现率3码半，但从2021年2月迄今，重贴现率持续低于消费者物价指数上涨率，故驱使国人向银行借钱，尤其是借市场利率最低的房贷。

其次，在2022年初发生俄乌战争后，国际原油及天然气价格大涨。为稳定民生物价，经济部仅微调油、电价，因而造成台电公司在今年7月底时，累积亏损达资本额的七成五。而这种以人为手段掩盖物价上涨的方式，也为央行合理化其缓和升息的政策。

最后，近来的新青安方案对房价有推波助澜效果。自去年8月起，对资产相对不足的年轻人，财政部提供较市场房贷利率便宜0.5%的房贷利率。这导致在今年7月时，新青安房贷占五大公股银行房贷比重的38.2%。此种优渥的房贷措施，刺激年轻人买房需求，因而推升房价。

不过，由于下列两种力量的互相牵制，央行短期内面临升或降息两难。首先，美国联准会近日已降息，且各界预期其年底前会再降息2码。为避免新台币相对美元升值，央行因而有降息压力。其次，核三停役及碳费即将课征，恐使央行必须升息以扑灭通膨。核三厂二号机组将于明年5月停役，而台电预计以天然气发电补足核三占全国发电量7%的缺口，故预期未来每年发电成本会增加318亿元，也因而增加电价调涨压力。另外，环境部预计从明年起，以阶段式上调方式课征碳费，也会迫使厂商将增加的成本转嫁至消费者。

央行第七波的信用管制措施，是史上最重的打击炒房投机，对房产投资客必然有连带影响，因此短期内明显有抑制房价上涨的效果，长期来看，由于台股与美股间，以及股市与房市间的高度连动性，如果美国因经济低迷而连续降息，届时国内房价或许会出现较大跌幅。