工商社论》瞄准炒房 央行选择性信用管制还有后着

工商社论

中央银行日前在第三季的理监事会议后抛出第三波选择性信用管制的震撼弹，强调为落实政府「健全房地产市场方案」的信用资源有效配置及合理运用，继2020年12月8日、2021年3月19日两度修正施行「中央银行对金融机构办理不动产抵押贷款业务规定」后，9月24日起三度修正实施该规定，包括新增规范自然人特定地区（台北市、新北市、桃园市、台中市、台南市、高雄市、新竹县及新竹市）第二户购屋贷款不得有宽限期；调降购地贷款最高成数为六成；调降工业区闲置土地抵押贷款最高成数为五成，并明定工业区闲置土地抵押贷款规范措施除外条款之「一定期间」为一年。

所以形容本次祭出的第三波选择性信用管制是震撼弹，主要是今年第二季央行例行理监事会时，因正值本土新冠疫情严峻，加上房地合一税2.0是在7月正式上路，央行因而没有新增任何房市管制措施；市场原本也预期本次理监事会议，在疫情已稍受控但未完全平息的情况下，且房地合一2.0上路后的效果需要时间观察，认为央行至少会再暂停一季，不料央行除了出招，还预告后续不排除有第四波管制的可能。也就是说，央行这次的选择性信用管制的冲击度没有先前两波大，时点却意外提前。

根据央行理监事会决议文，采行第三波选择性信用管制是因目前贷款成数下降，但银行不动产贷款增幅仍大，为避免过多信用资源流向不动产市场，有必要采取预防性措施，进一步控管金融机构不动产授信风险。

这可以分投机客和养地两大部分来看，其中央行比较在意的是和养地有关的土建融部分，主要是近月银行建筑贷款因购地贷款大增，年增率居高不下。

事实上，央行2020年12月推出选择性信用管制时，便规定借款人购买都市计划划定住宅区及商业区土地贷款应检附具体兴建计划，最高贷款成数为六成五，并保留其中一成待动工兴建后始得拨贷，同时规定余屋贷款最高贷款成数为五成。今年3月央行又新增工业区闲置土地抵押贷款规范措施，限制最高贷款成数五成五。本季理监事会的修正在购地贷款和工业区闲置土地抵押贷款最高成数都再下调半成，同时明确定义闲置土地「一定期间 」开发的一致性标准为一年，以加速借款人办理工业区闲置土地的兴建开发。换言之，对于业者不论是打着都更还是工业区开发的主意养地、炒地，央行早已有所察觉和准备，这次只是把网收得更紧，希望透过进一步紧缩贷款成数，来抑制购地贷款过度扩张。

至于投机客的部分，央行2020年12月时新增公司法人购置住宅贷款第一户最高贷款成数六成，第二户（含）以上最高贷款成数五成，均无宽限期；自然人第三户（含）以上购置住宅贷款限制最高贷款六成，无宽限期。今年3月央行已进一步紧缩，包括公司法人购置住宅贷款最高成数降至四成、自然人第三户购屋贷款最高成数降至五成五，并新增第四户以上购屋贷款最高成数五成；同时央行也加入豪宅新禁令，把购置高价住宅贷款最高成数由六成降至五成五，并新增第四户以上高价住宅贷款最高成数降至四成。

本次央行并未调整自然人第二户贷款成数上限，仅取消宽限期，主要就是保护自住、打击投机。至于一般换屋者多数是先卖后买以取得充足的头期款或购屋款，虽有部分人可能先买后卖，但第二户的贷款成数目前不受影响，更何况宽限期未偿还到本金，而是只付利息给银行「以时间换取空间」，换屋者就算先买后卖，理论上时间也不会拖到半年、一年，央行取消第二户宽限期，真正会被影响的无非还是想利用三到五年宽限期囤房出售的投机客。

值得注意的是，央行本次对于第二户宽限期再度画出八热区，至于不动产相关授信调降成数则是全台适用，这显示建商抢地仍是普遍问题，土地成本不易下降，房价自然没有回头空间，这部分央行因此希望透过调降信用成数、增加圈地成本来试图解决。但投机客炒房应有部分在先前两波选择性信用管制后退烧，八大热区可视为炒房蛋黄区或投机客大本营，逼使央行走回2010年那波选择性信用管制时「分区」的老路。

但相较2010年时央行画出的炒房热区仅双北和桃园的部分区域，这次八热区范围扩大到新竹县市、台中、台南、高雄，即六都加上工业园区几乎全数入列，也就是全台湾有可能炒房的地方都被匡列，也显示不论是从供给端的建商买地，到需求端的投机客炒房，范围早已从台湾头到台湾尾、全台炒透透，接下来央行势必要思考是否进一步限缩这些地区第二户房贷成数，或全面取消所有房贷户宽限期。

当然，央行也可以透过升息的方式打炒房，但利率走高不但会打击房市、也会影响股市和汇市，对自住者和投机客也等于是无差别化的提高成本。央行长期以来一直以信用管制取代提高利率，主要就是希望让炒房者付出较高代价，但让自住者可以不受伤害。只是低利时代总有到底的一天，加上目前看来炒房者似乎不见升息不掉泪，央行缩减成数和取消宽限期，或许也可以视为给银行和自住者「提醒一下」，暗示利率反向走高的那一天，可能不再遥遥无期了。