量增价高 投资预售屋风险攀升

消基会董事暨房委会委员张欣民。（本人提供／王莫昀台北传真）

近年来买预售屋的人都是房市的大赢家，在高杠杆效应下，真的是实现了小钱赚大钱的可能，但是随着市场推案量的持续高档放量，房价也续创新高情况下，现在若还想投资预售屋，一定要有居高思危的风险意识喔！

最近跟一个朋友聊到他在永和买的预售屋，3年多前买时约60多万，完工交屋后已涨到80多万。另一个朋友差不多时间买台中北屯的预售屋，每坪40万出头，完工时已经涨上60万，涨幅惊人。这就是近年来这波房市大多头的写照，只要勇于进场抢进预售屋，都是妥妥的房市大赢家，如果再使用业者提供的低自备、高杠杆，其间投资报酬率更是高到吓人。

只是这样的荣景还在吗？这时还宜投资预售屋吗？根据591最新的统计，928档期六都及新竹推案量合计9776.5亿元，直逼一兆元大关，较去年大增3千亿、年成长超过4成，也写下单一档期史上新高纪录，全年度推案量仍然不输去年，都是稳稳的两兆元的惊人推案规模。供给方乐观推案，无可厚非，但是经过这几年来的客源大量淘洗，市场是否还有这么大的胃纳量，颇令人担心。

其次，是各地房价基期都已大大拉高，很多二、三线城市的房价更是频频创区域新高，假设后续真的再有上涨空间，但那时赚到的价差恐已微乎其微，过去动辄3、5成的获利空间很难再有了！以往预售屋靠换约方式，可以在兴建当中机动性下车的空间也完全被堵住。何况还有一个房地合一税高税率随伺在后，可能将你的获利完全吃掉呢！

当然，最近市场上掀起的房贷之乱，尽管大家普遍认为冲击的是位在海啸第一排的成屋市场，预售屋还没立即贷款的问题，可置身事外。但是明眼人就看出来，这波房贷之乱其中有一股力量，正是先前购买预售屋的投资客卡在即将交屋，房贷下不来的市场连锁反应，此一窘况已在投客群组中传开来，让部分投客出手预售屋更加保守了。

这波房市多头已持续很长一段时间，房价涨幅更是前所未见，问题是不是如部分专家预言，这波景气已到了拐点时候，确实还很难断言。只是国内房市，早已不是诺贝尔经济学奖得主罗勃‧席勒当年来台湾所看到的「三高」而已，现在可能已经是十高了，此刻央行又祭出第七波更强打炒房措施，所以想要再投资预售屋一定要居高思危，至于自住者，若是因经济能力考量就另当别论啰！